Analistas do mercado e gestores de fundos ainda estão digerindo as alterações definidas ontem (02) pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) que restringem os lastros que podem ser usados para as emissões de CRAs, CRIs, LCAs e LIGs – papéis isentos de imposto de renda para os investidores pessoas físicas. Mas uma coisa já parece certa: a mudança não só deve reduzir as emissões por parte de empresas sem relação com setores agrícola e imobiliário, proibidas de captar recursos com os papéis, como também impactar nas emissões das incorporadoras.

Atualmente o estoque de CRIS, CRAS, LCIs e LCAs soma cerca de R$ 1 trilhão. “Quando esses papéis forem vencendo, a renovação vai diminuir bastante,” diz Vitor Duarte, CIO da Suno Asset. “Muitas empresas já estavam planejando emitir com lastro CRI ou CRA e essas emissões não poderão seguir.”

Segundo levantamento realizado pela plataforma CR Data, do Clube FII, se as novas regras tivessem vigorado no ano passado, 34% do CRI e 26,5% dos CRAs não teriam sido emitidos. Em termos de valor, a redução teria sido ainda maior: 50,59% do volume dos CRIs e 60,24% no caso dos CRAs, que juntos no ano passado somaram R$ 84,15 bilhões.A maior parte dos desequandamentos teria ocorrido por conta da proibição de reembolsos – caso de  58,6% das operações do ano passado.

Entre emissores atingidos estão alguns do próprio setor imobiliário. “Até essa resolução do CMN sair, havia a possibilidade de incorporadoras e construtoras, ao emitirem títulos de dívidas com o objetivo de captar recursos para reembolso de despesas imobiliárias com outras obras anteriores,” diz Eugênia Souza, sócia e head de corporate trust da Vórtx.

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Segundo ela, o mecanismo era utilizado para custear novas obras já que, com o arrefecimento do mercado imobiliário, as vendas nem sempre são suficientes para viabilizar lançamentos futuros.

“As empresas se capitalizavam com o reembolso de despesas anteriores e, com isso, podiam colocar a obra em pé para atrair interessados na compra de unidades”, afirma. Com a mudança, a emissão de CRIs com essa finalidade não é possível. “As incorporadoras, através das securitizadoras, continuam podendo acessar o mercado de capitais, mas elas precisão ter um lastro por origem – ou seja, será preciso de ter um crédito imobiliário puro na origem do imóvel atrelado ao terreno”, continua. “Ou seja, para a emissão elas terão de já ter vendido. Mas como vender se não tiver obra subindo por falta de caixa?”.

As medidas também põem fim ao CRI do aluguel. Com a modalidade, empresas como redes de supermercados, lojas de varejo, bancos, hospitais, farmácias, estabelecimentos de ensino e indústrias passaram a captar recursos mais baratos com a justificativa de pagamento de aluguéis de imóveis onde atuam e, com isso, melhorar sua estrutura de custos.

Outras operações também foram proibidas. “Nesse sentido, de forma a aperfeiçoar a estrutura de financiamento, foi vedada a utilização de adiantamentos sobre operação de câmbio, créditos à exportação, certificados de recebíveis e debêntures como lastro desse instrumento financeiro”, afirma nota do CMN.

Para os fundos, as restrições trarão menor oferta de papéis para as carteiras, o que reduz o leque disponível para seleção dos títulos – mudança que pode afetar sua rentabilidade e volatilidade. “CRIs também podem se valorizar no mercado secundário,” afirma Duarte, da Suno Asset.