Tudo que existe no mundo se baseia no mercado imobiliário. Alguém vai trabalhar? Precisa de um local para isso. Vai armazenar alguma coisa? Precisa de um local para isso. Vai guardar um arquivo na “nuvem”? Precisa de um lugar para isso – sim, datacenters são locais físicos que precisam de um lugar seguro, refrigerado e com mais uma dezena de especificações. Quer comer alguma coisa? Precisa de um lugar para se alimentar ou para comprar a comida e outro lugar para preparar os alimentos. Precisa de cuidado médico? Precisa de um lugar para isso. E aqui poderíamos ficar listando todas as atividades que um ser humano faz que exigem um lugar físico para isso – e veja que nem mencionei moradia. E posso afirmar: todas as atividades feitas por um ser humano dependem de um local.

As proibições que o CMN fez aos CRIs, especialmente na parte de reembolso e aluguel, são severas. Conforme levantamento feito pelo Clube FII, por meio do CR Data, cerca de 34% dos CRIs em 2023 não teriam saído se a resolução 5.118 já existisse. Se olharmos para o volume, seriam cerca de 50%.

Observei diversas pessoas apoiando o movimento do CMN e criticando a falta de “finalidade” para aquelas operações que aparentemente não estão no setor imobiliário. Até a palavra “farra” era usada para esses casos.

Financiamento imobiliário corporativo

Pois bem. Imagine-se na posição do empreendedor de uma rede de hospitais. O hospital tem que ser bem localizado e também deve ter boa estrutura no entorno – o que exige um bom prédio perto de hotel, restaurante, vias de acesso, etc. Você, como empreendedor, terá que tomar uma decisão: comprar um terreno e desenvolver o hospital ou comprar um imóvel que atenda suas necessidades – o que é bem raro de acontecer – ou solicitar que alguém desenvolva para você e depois lhe aloque.

Ambas as três opções são claramente transações imobiliárias. Se, por algum motivo, você decidir locar em vez de comprar e, por um “acaso”, grande parte da sua receita como empresa não é do setor imobiliário, não será mais possível captar recursos através de CRIs para se financiar. Isso ocorre apesar de se tratar de uma transação claramente de desenvolvimento imobiliário. E posso citar diversos outros exemplos de casos semelhantes: rede de supermercados, rede de hotéis, empresas que locam andares de edifícios corporativos para seus escritórios, parque de diversões, produção e armazenamento de alimentos refrigerados, entre outros. Todos estes setores se baseiam em uma “parte” imobiliária considerável em seus negócios e, sim, desenvolvem o mercado imobiliário, de uma maneira ou de outra.

A proibição de essas empresas captarem por meio da emissão de uma dívida ou de reembolso poderá gerar um retrocesso no mercado de desenvolvimento imobiliário, e até por vezes inviabilizar a obtenção de recursos para alguns projetos que antes eram possíveis através de CRIs.

Conforme noticiado amplamente, o “bolso” para financiamento imobiliário da poupança vem se reduzindo drasticamente ano a ano. Nesse cenário, o futuro do desenvolvimento imobiliário está no mercado de capitais, que tem sido a principal solução para financiamento tanto de projetos corporativos como de residenciais.

Os FIIs são provavelmente o recurso de maior prazo voltado ao mercado imobiliário hoje no país, e grande parte deles são destinados à compra de CRI. A proibição restringe o desenvolvimento do mercado de capitais como um todo e ataca a originação do principal bolso de financiamento imobiliário de longo prazo no país.

Aperto para pessoa física

Por incrível que pareça, o impacto deve ser ainda maior nos financiamentos para pessoas físicas. Entre as proibições impostas pela resolução 5.118, o CMN lista:

(…) I – títulos de dívida cujo emissor, devedor, codevedor ou garantidor seja:

a) companhia aberta ou parte relacionada à companhia aberta, exceto se o setor principal de atividade da companhia aberta for do setor imobiliário, no caso dos CRIs, ou o agronegócio, no caso dos CRAs; ou

b) instituição financeira ou entidade autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, ou suas partes relacionadas;

(…) Parágrafo único.  Também ficam vedadas operações de cessão, endosso e oferecidas à subscrição em que as instituições e as companhias referidas no inciso I retenham quaisquer riscos e benefícios.

Do jeito que a restrição foi escrita, ficam aparentemente vetados os CRIs de cessão de carteiras de Instituições Financeiras ou veículos como FIDCs, entre outros, utilizados por Fintechs, por exemplo.

De um lado vemos o saldo da poupança com menos recursos para financiar as pessoas físicas, e por outro um arrocho na possibilidade de o mercado de capitais financiar as instituições financeiras ou fintechs para dar uma solução à pessoa física interessada em adquirir um imóvel.

Claramente ainda não é possível medir esse impacto. Ele terá de ser olhado com cuidado pelo CMN para não estrangular uma fonte de financiamento que, em grande parte nos últimos anos, vem crescendo, e é a solução para do crédito imobiliário.

Impactos para os FIIs

Os gestores dos FIIs de CRI devem, nos próximos meses, sentir a falta de um fluxo de papéis no mercado primário (emissões novas) e consequentemente buscar alternativas. Nesse contexto, devem desenvolver/aprimorar suas próprias originações de CRIs que se enquadrem na nova resolução, e também buscar o mercado secundário para comprar CRIs novos na sua carteira e vender, com algum ganho, aqueles que já estejam em sua carteira.

Já os gestores de FIIs de tijolos não devem sentir tão diretamente as restrições da nova resolução. Mas tanto os FIIs de Tijolos como os de CRI devem ganhar mais demanda, seja por meio de novas captações ou, diretamente, com o crescimento da procura no mercado de bolsa e consequente aumento de suas cotações. Afinal, com menos opções de títulos isentos à disposição das pessoas físicas, FIIs passam a ser uma escolha aparentemente óbvia.

Próximos passos

Cabe a nós, que não estamos na cabine de comando deste cruzeiro chamado mercado de capitais do Brasil, observarmos a maré e as correções no percurso que comandantes vão fazer. É necessário algum ajuste de rota, pois a restrição foi severa, especialmente em operações com negócios com claro viés imobiliário em lastro e/ou destinação.

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