A carioca RB Capital, empresa especializada em operações de crédito estruturado e investimentos imobiliários, contabilizou no primeiro semestre R$ 1,2 bilhão em mandatos de ofertas de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). O volume ultrapassa suas emissões de todo o ano passado, quando vendeu, em ofertas primárias desses certificados, R$ 1,1 bilhão. “Estimamos crescimento de pelo menos 50% este ano”, projeta Marcelo Michaluá, diretor executivo da empresa. A RB Capital é um retrato do otimismo do mercado de securitização. O segmento de CRIs totalizou R$ 2 bilhões emitidos em 55 operações nos primeiros cinco meses de 2010, quase o dobro do ofertado entre janeiro e maio de 2009, quando 40 emissões captaram R$ 1,126 bilhão, no auge da crise. Ao que indicam as perspectivas de estruturadores e investidores, a tendência é que os R$ 3 bilhões ofertados em todo o ano passado sejam superados, mesmo com o calendário do segundo semestre espremido pelas finais da Copa do Mundo e pelas eleições presidenciais.

O principal empurrão que os CRIs receberam foi o benefício fiscal concedido pela Lei 12.024, em agosto do ano passado. Com a mudança da regra, os ganhos de pessoas físicas com fundos de investimentos imobiliários (FIIs) que aplicam em CRIs passaram a ter isenção fiscal. Isso estimulou as compras de CRIs por FIIs. Antes dessa medida, o benefício fiscal era restrito a quem comprasse diretamente os certificados, que são distribuídos apenas a investidores qualificados. Mas o apetite por aplicações diretas em CRIs também cresce. Que o diga a RB Capital. No ano passado, ela vendeu a pessoas físicas 51% dos certificados emitidos. “São principalmente family offices interessados em diversificação de portfólio”, conta Michaluá.

O interesse desse público cada vez mais amplo ficou evidente na última oferta pública de CRIs coordenada pela securitizadora, em maio. A oferta de certificados lastreados em ativos da General Shopping totalizou R$ 63 milhões, apesar de terem sido recebidos R$ 190 milhões em ordens de compra. Na operação, o maior número de certificados ficou com pessoas físicas (quase 40%), principalmente family offices. Os demais foram comprados por tesourarias de bancos, fundos de pensão e investidores institucionais.

As características dos recebíveis imobiliários justificam a demanda crescente. São papéis lastreados em ativos reais (com um imóvel como garantia fiduciária) e, na maioria dos casos, indexados à inflação, o que garante a preservação do capital. O aquecimento do mercado imobiliário também anima, e por algumas razões: desde a política habitacional do governo federal, com o programa Minha Casa, Minha Vida, até a realização de grandes eventos esportivos, como a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos, passando pela demanda das próprias empresas.

FEITOS PARA SERVIR — No mercado corporativo, há companhias interessadas em levantar recursos por meio da securitização. Elas emitem CRIs para financiar a implementação de ativos operacionais imobiliários, como plantas industriais, de forma customizada (“built to suit”). Segundo Ricardo Mizukawa, coordenador do subcomitê de FIDC da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), os projetos imobiliários estão em franca expansão no País e exigem capital intensivo. “Por isso a tendência de securitizar ativos para antecipar o fluxo futuro de recursos e realizar novos investimentos”, completa.

Para que tantas operações alcancem os investidores, um caminho tem sido essencial. Através da Instrução 476, editada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em janeiro de 2009, chegaram 13 das ofertas de CRIs deste ano. A regulamentação concede a isenção de registro no órgão regulador a operações realizadas com esforços restritos de venda, ou seja, aquelas que contam com a adesão de até 20 investidores que possam aplicar, no mínimo, R$ 1 milhão cada um. “Questões como custo e agilidade fazem com que as ofertas via Instrução 476 tomem o espaço das registradas”, diz Mizukawa. Por tudo isso, Arturo Profili, diretor de finanças estruturadas da gestora paulistana Capitânia, projeta um uso expressivo desse recurso: “A expectativa é de que, até o fim do ano, as ofertas com esforços restritos preencham 80% das emissões de renda fixa estruturada.

FIDCS SE RECUPERAM — No mercado de securitização, os bons ventos não sopram somente a favor dos CRIs. Em 2010, foram concluídas 36 ofertas de fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDCs), que totalizaram R$ 3,97 bilhões, números também maiores que os obtidos em igual período do ano passado. De janeiro a maio de 2009, foram realizadas 26 operações, que somaram R$ 2,48 bilhões.

É verdade que as cifras ainda estão longe dos melhores momentos da modalidade. Em 2006, os FIDCs captaram inéditos R$ 14 bilhões. Nos dois anos seguintes, as operações ficaram na casa dos R$ 12 bilhões a cada período, até chegar aos R$ 10 bilhões do ano passado. A curva descendente tem explicação. Instalada a crise financeira em 2008, o tom de cautela predominou e afetou a dinâmica do mercado de crédito, a matéria-prima dos FIDCs. Até então, as grandes instituições financeiras eram as principais compradoras das carteiras de empréstimos geradas por bancos de médio porte, especialmente de crédito consignado.

Com a redução da liquidez bancária, formas alternativas passaram a ser adotadas para dar fôlego às instituições, concorrendo com a securitização das carteiras. Uma delas foi o depósito a prazo com garantia especial (DPGE), instrumento de captação semelhante ao CDB, criado pelo Banco Central como medida anticrise. Com cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), os DPGEs atraíram investidores institucionais, fundos de pensão e family offices. Hoje, algumas instituições já atingiram o limite de emissão de DPGEs e poderão voltar a vender carteiras de crédito. “Devemos ter um retorno dos bancos médios ao mercado de securitização no segundo semestre”, analisa Patrícia Bentes, sócia-diretora da Hampton Solfise, estruturadora de operações.

O saldo das operações de crédito no País também indica que as emissões de FIDCs seguirão em alta neste ano. Segundo o Banco Central (BC), o estoque total de empréstimos bancários atingiu R$ 1,5 trilhão em maio, o que representa um crescimento de 2,1% em relação ao mês anterior e de 19% em 12 meses. O valor equivale a 45,3% do Produto Interno Bruto (PIB). “O crédito consignado também continua em expansão”, acrescenta Chuck Spragins, sócio-diretor da Uqbar, provedora de informações sobre o mercado de securitização. Os empréstimos com desconto em folha de pagamento, lembra o executivo, se mantêm como um dos principais lastros dos FIDCs, ao lado dos financiamentos de veículos e dos recebíveis comerciais.