Em razão de fatores conjunturais existentes no Brasil, é elevado o custo de acesso a linhas de crédito por pessoas físicas e jurídicas. Dentre eles podemos destacar a incerteza jurídica em relação à eventual necessidade de execução de garantias outorgadas no âmbito das contratações de financiamentos, bem como certas amarras atualmente existentes no ordenamento jurídico que levam a uma utilização ineficaz de bens móveis e imóveis objeto dessas garantias. Nesse contexto, a Câmara dos Deputados votou, no dia 3 de outubro de 2023, emendas ao Projeto de Lei do Senado 4.188/2021 (“PL 4.188”). A iniciativa reflete um dos esforços do governo para melhorar a eficiência da constituição e da utilização de garantias com o objetivo principal de aumentar a demanda e a movimentação de crédito no mercado brasileiro.

Gestoras de garantias

O PL 4.188 propõe mecanismos para aliviar parte da complexidade do atual sistema de crédito brasileiro. Dentre as mudanças propostas, ressaltamos a criação de Instituições Gestoras de Garantia (IGGs), que deverão gerenciar a relação entre os garantidores e os respectivos credores de forma a possibilitar que as instituições financeiras passem a se concentrar mais diretamente na análise e na concessão de crédito per se.

As IGGs atuarão de forma independente (elas estão proibidas de realizar atos típicos de instituições financeiras), mas em benefício de uma instituição com crédito garantido. Instituições financeiras poderão contratar IGGs para administrar a garantia ao invés de realizar elas mesmas sua manutenção, flexibilizando assim opções de linhas de crédito para o tomador de acordo com o montante que a garantia contratada cobrir. A novidade possibilitará, inclusive, a concessão de novos empréstimos, conforme as parcelas forem sendo quitadas. Além disso, os contratos conterão necessariamente uma cláusula de vencimento cruzado que possibilitará às IGGs proteger múltiplas dívidas contra o inadimplemento de um devedor vinculado a um mesmo bem dado em garantia.

Medidas extrajudiciais

Uma emenda incluída no projeto de lei possibilita o uso de medidas extrajudiciais para recuperar crédito utilizando-se cartórios. Inclui a possibilidade de o credor propor o pagamento da dívida com desconto, por intermédio do tabelião de protestos. A opção poderá ser aceita pelo devedor em até 30 dias e, havendo a concordância, estará resolvido o inadimplemento. Caso o devedor não aceite quitar a dívida, ainda que com desconto, ou não se manifeste nesse prazo, o comunicado será automaticamente convertido em protesto.

Outra inovação trazida pelo projeto de lei é a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca, que não tem previsão legal no atual ordenamento jurídico. Há ainda a possibilidade de que um determinado credor seja garantido pela mesma hipoteca em relação a dívidas distintas contratadas em períodos distintos, desde que o devedor seja o mesmo. Assim, poderemos ter o devedor garantindo, com um mesmo regime de hipotecas, várias obrigações financeiras com um determinado credor.

Alienação fiduciária

Seguindo o princípio de aproveitamento mais eficiente das garantias, destaca-se também a possibilidade de alienar fiduciariamente um imóvel que já é objeto de alienação fiduciária anterior. Isso poderá ocorrer desde que realizada a alienação para o mesmo credor da primeira dívida. Esse tipo de iniciativa acaba por alterar o regime atual no qual a alienação fiduciária em garantia é outorgada de forma “restritiva” a determinada operação de crédito. E se o ativo objeto da alienação fiduciária for executado em valor superior à dívida inadimplente, esse adicional não poderá ser utilizado para garantir outra dívida e deverá ser devolvido ao devedor.

Ademais, por meio de alterações na Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, e na Lei 13.476, de 28 de agosto de 2017, o projeto de lei tenta aprimorar outros procedimentos relativos à alienação fiduciária de bem imóvel. Por exemplo, o projeto de lei tem o objetivo de corrigir falhas existentes na intimação do devedor, eliminando a atual indefinição legal sobre o conceito de preço vil. Estabelece critérios objetivos para o valor mínimo da arrematação e endereça questões relativas ao processo de leilão e à exoneração de credor em caso de insuficiência do valor de alienação do imóvel para fazer frente ao valor da dívida.

Desta forma, é possível afirmar que, se aprovadas, as inovações trazidas pelo PL 4.188 promoverão alterações positivas e significativas para o mercado de crédito brasileiro, beneficiando toda a cadeia de crédito. O projeto de lei ainda aguarda sanção presidencial.

* Henrique Filizzola e Thadeu Bretas são sócios da área de Mercado de Capitais do Stocche Forbes Advogados; Renan Granja é advogado sênior da área de Mercado de Capitais do mesmo escritório.

Leia também:

Ponto a ponto: o marco legal da garantia de crédito aprovado pela Câmara

Alienação fiduciária: uma modalidade de garantia