Ponto a ponto: o marco legal da garantia de crédito aprovado pela Câmara
Norma facilita a execução das garantias de crédito; secretário da Fazenda diz que problema acabou
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A Câmara dos Deputados realizou nesta terça-feira a última votação do projeto de marco legal da garantia de crédito e empréstimos. O texto vai agora à sanção presidencial.

O Projeto de Lei 4188/21 reformula regras sobre a garantia real dada em empréstimos, como hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis, mas não só.

A norma tem o potencial de provocar grandes transformações no segmento.

Garantia de crédito

Em entrevista ao jornal Valor Econômico, o secretário de reformas econômicas do Ministério da Fazenda, Marcos Pinto, chegou a afirmar  que “o problema do crédito com garantia no Brasil está resolvido”.

Para Pinto, a mudança deve reduzir o spread bancário e ter o impacto equivalente ao de uma redução de impostos, sem o impacto fiscal da renúncia tributária.

Veja abaixo alguns dos principais pontos do texto aprovado:

Recuperação  extrajudicial

Uma das emendas feitas pelo Senado ao projeto e mantida na Câmara cria a possibilidade de uso de medidas extrajudiciais para recuperar crédito por meio de cartórios.

O credor pode fazer proposta de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto.

Com comunicação por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, o tabelião informará ao devedor sobre a proposta.

O prazo de aceite é de até 30 dias para aceite. Se o devedor não aceitar, o comunicado será convertido em indicação para protesto.

Incentivo à renegociação

Outro dispositivo permite ao credor delegar ao tabelião a proposta de medidas de incentivo à renegociação.

O tabelião pode até receber o valor da dívida já protestada e indicar eventual critério de atualização desse valor.

Whatsapp

Outra mudança aprovada permite ao tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga enviar intimação para o devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea (Whatsapp, por exemplo).

Essa intimação será considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.

Prova de vida

Em relação aos cartórios, mais uma emenda acatada muda a lei de registros públicos para permitir aos cartórios de registro civil das pessoas naturais emitirem certificados de vida, de estado civil e de domicílio físico ou eletrônico do interessado.

Para isso, deverá haver um convênio com a instituição interessada e comunicação imediata e por meio eletrônico a ela da prova de vida atestada.

Carros

Outra possibilidade de uso da execução extrajudicial será para recuperar dívidas ligadas a veículos automotores alienados fiduciariamente.

Os procedimentos serão realizados perante os Detrans, por meio de empresas especializadas em registro centralizado, que farão todos os atos de processamento da execução.

Segunda alienação

De acordo com o texto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado com o instrumento da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário.

Mas sua eficácia dependerá do cancelamento daquela constituída anteriormente.

Se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em relação às mais novas se a garantia for executada (venda do imóvel).

A partir desse momento, a garantia para os credores posteriores passa a incidir no preço obtido com a venda, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Para o credor fiduciário que pagar toda a dívida do devedor garantida pelo imóvel, o texto prevê que ele ficará sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária em garantia, ou seja, ficará com os direitos fiduciários dos outros credores.

A regra de vencimento antecipado de toda a dívida se alguma prestação não for paga valerá inclusive para a segunda alienação fiduciária.

Mesmo credor

A proposta permite ainda ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original. 

O relator do projeto, João Maia, estipulou como exceção a essa regra do mesmo credor a escolha de outra instituição desde que ela seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.

Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 80 mil.

No entanto, não poderá haver operações garantidas pelo mesmo imóvel com outros credores; e todas as operações garantidas poderão ser transferidas pelo credor apenas conjuntamente e para um único novo titular.

Agente de garantia

O Projeto de Lei 4188/21 cria ainda a figura do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício dos credores.

Ele poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execução extrajudicial quando previsto na legislação especial aplicável à modalidade de garantia. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.

Esse agente poderá ser substituído a qualquer tempo por decisão do credor único ou dos titulares que representem a maioria simples dos créditos garantidos.

Após receber o valor da venda do bem dado em garantia, o agente deverá realizar o pagamento aos credores em dez dias úteis.

Com Agência Câmara Notícias

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Alienação fiduciária: uma modalidade de garantia


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