Numa conversa informal, para contar um pouco da recente trajetória da Gafisa no mercado acionário, Duilio Caciolare, diretor de Relações com Investidores, deixa escapar, como quem não quer nada, que volta e meia recebia ligações de estrangeiros querendo comprar ações da construtora. Eram gringos que, por tradição, aplicam seu dinheiro apenas em empresas listadas em Nova York, mas, atentos e curiosos, observam boas opções mundo afora. A Gafisa, que chegou à bolsa brasileira no verão de 2006 valendo R$ 2 bilhões, alçando o teto máximo da faixa de preços estipulada pelos banqueiros (R$ 18,50), parecia uma alternativa para lá de atraente. E foi.

Exatamente um ano e 29 dias depois de fazer o IPO na Bovespa, quando captou R$ 927 milhões e pôs 49,6% do capital no mercado de capitais brasileiro, a Gafisa chegou a Wall Street. Era 16 de março de 2007 e a companhia se tornava a primeira incorporadora verde e amarela a ter suas ações negociadas na Bolsa de Nova York. “Conseguimos alcançar um número maior de investidores estrangeiros de altíssima qualidade que não investem em empresas brasileiras listadas apenas na Bovespa”, diz Caciolare. Na oferta, arrebanhou perto de R$ 1 bilhão. Embora fosse uma sociedade anônima desde 1997, a companhia não tinha, até essas duas ofertas, ações negociadas no pregão.

Zarpar para a bolsa norte-americana não foi, evidentemente, uma decisão apoiada apenas na demanda de clientes manifestada por telefone, como se ilustrou acima. Houve um empurrão do milionário americano Samuel Zell que, por meio da EIP Investments, tornou-se um atuante sócio da Gafisa em 2005. Na época, pagou R$ 135 milhões para levar 32% da incorporadora, então controlada pela GP Investimentos.

Um dos maiores investidores imobiliários dos Estados Unidos — com mais de US$ 20 bilhões investidos em apartamentos, shoppings e prédios comerciais em diferentes pontos do mundo — Sam Zell sempre defendeu a tese de que, uma vez listada em Nova York, a companhia passaria a atrair um grupo de investidores especializados em “real state” que não costuma comprar papéis negociados em mercados emergentes, como o Brasil. “Além disso, o rigor imposto pela Lei Sarbanes-Oxley na bolsa estrangeira melhora ainda mais a imagem da Gafisa como opção de investimento”, acredita Caciolare.

O fato é que a vida da Gafisa mudou radicalmente nos últimos anos. Mais precisamente a partir de 1997, quando a GP Investimentos (formada por ex-sócios do banco Garantia) comprou o controle da incorporadora e tornou-se sócia da família fundadora. A GP — e seu conhecido e agressivo estilo de gestão, baseado na meritocracia, no corte de custos e no foco no core business — pegou a empresa em crise financeira, investiu R$ 78 milhões e multiplicou a sua receita anual. Em 2007, por meio das operações no mercado de capitais, saiu totalmente da Gafisa e obteve um retorno cinco vezes maior que o investido. Hoje, 86% do capital da companhia estão pulverizados no mercado. E 88% estão nas mãos de investidores estrangeiros.

Dos quase R$ 2 bilhões captados no mercado — tanto na Bovespa, em 2006, quanto em Nova York, em 2007 — perto de R$ 1 bilhão mergulhou no caixa da Gafisa, o que garantiu a sua expansão nacional. Capitalizada, a companhia colocou em prática o antigo plano de ser uma empresa nacional, deslocando-se do eixo Rio-São Paulo por meio de joint-ventures e aquisições.

Uma das mais importantes operações aconteceu em outubro de 2006, quando comprou o controle da Alphaville Urbanismo, empresa especializada em condomínios residenciais de alto padrão e presente em mais de 15 estados brasileiros. Pelo acordo, levou 60% do capital e se comprometeu a adquirir a totalidade em no máximo cinco anos. Num negócio de R$ 383 milhões, desembolsou R$ 20 milhões em dinheiro e todo o resto em ações da própria Gafisa.

Fundada em 1954 no Rio, sob o nome Gomes Almeida, Fernandes, a Gafisa seguiu firme em sua diversificação. Ela própria, que já fora corretora imobiliária no passado, lançou-se em novos segmentos, acompanhando o movimento do setor de construção civil que vive um dos melhores momentos de sua história. Criou a Gafisa Vendas, subsidiária focada na comercialização de seus empreendimentos. Tal como suas concorrentes, olhou com carinho para a população de baixa renda, agora com maior poder de compra, e lançou a Fit Residencial, focada em empreendimentos econômicos com apartamentos entre R$ 50 mil a R$ 150 mil a unidade.

Em paralelo, firmou uma joint-venture com a construtora Odebrecht e criou a Bairro Novo, uma empresa curiosa que importou para o Brasil o sistema mexicano de atuação. Na prática, isto quer dizer que vai vender apenas um produto: grandes condomínios residenciais com, no mínimo, mil unidades. Em casos mais superlativos, pode ter até 10 mil casas e apartamentos. Esses empreendimentos são feitos em terrenos que passam por um profundo processo de urbanização, até porque, geralmente, ficam em regiões periféricas das grandes cidades. Hoje, a Bairro Novo tem operações no Ceará, na Bahia, no Rio e em São Paulo. E a Gafisa, em 40 municípios do País. “O elevado déficit habitacional justifica acelerar os projetos de expansão”, diz Caciolare.