Se a crise bambeou as pernas de todo o setor imobiliário, na Inpar a pancada foi capaz de quase levar a companhia à lona. O nocaute só não ocorreu graças à mãozinha providencial do Paladin Realty Partners, fundo norte-americano especializado no segmento. “Sem a chegada da Paladin, ficaria muito mais difícil tocar o barco”, conta Álvaro Simões, diretor presidente da incorporadora paulista. Ao fim de 2008, a companhia não corria o risco de quebrar, mas enfrentava sério problema de liquidez: sem capital de giro, a Inpar precisava urgentemente se capitalizar, sob o risco de travar seus lançamentos.

Quando fez sua oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês), há pouco mais de dois anos, a Inpar sabia que desembarcava em um terreno competitivo. Ao lado de pesos pesados como Cyrela, Gafisa e Rossi, a incorporadora fundada por Alcides Parizotto estava desafiada a oferecer metas ousadas para atrair investidores. Isso explica por que boa parte dos R$ 700 milhões levantados na abertura de capital foi consumida por uma série de lançamentos agressivos, sem a certeza de haver financiamento para construir os empreendimentos. Diante da crise, a empresa se viu com uma fila de projetos em andamento e acesso limitado a capital. No fim de 2008, estava sem caixa e com dívidas de mais de R$ 260 milhões.

A entrada da Paladin foi aprovada em reunião do conselho de administração do dia 21 de dezembro de 2008. O anúncio oficial veio em 5 de fevereiro deste ano. Era a vitória do Paladin que, nos bastidores, travou uma queda de braço com gente grande do setor imobiliário internacional, como Colony Capital, Golden Tree e JER. O motivo dessa briga foi a verdadeira pechincha que a Inpar representava. Em novembro, a companhia chegou a valer pouco mais de 20% de seu patrimônio líquido.

A chegada do Paladin representou a injeção de mais de R$ 180 milhões no caixa da Inpar. Cerca de 102,8 milhões de novas ações ordinárias — a R$ 1,75 por papel — foram subscritas pelo fundo, que passou a deter 49,4% do controle acionário da companhia. A participação dos controladores antigos foi diluída para 26,2%.

A negociação saiu rápido. Entre a aproximação das partes e a assinatura da parceria, passaram-se pouco mais de três meses — de meados de setembro a dezembro. Simões conta que os pontos mais importantes foram acertados em dez dias de conversa. “A Inpar viu no Paladin não apenas um parceiro financeiro, mas um aliado com grande expertise no setor residencial”, diz Simões.

Com ativos avaliados em mais de US$ 88 bilhões, o californiano Paladin é um dos maiores fundos imobiliários do mundo. Sua atuação em mercados emergentes começou em 1997, com a estratégia de investir em projetos voltados à classe média e, em menor escala, em empreendimentos de lazer e comerciais. O fundo detém participações em outras companhias abertas brasileiras. Dentre elas, 6,3% da Even Construtora e algumas parcerias. Em abril, fechou contrato com a construtora Altana para a realização de empreendimentos residenciais de baixo custo em São Paulo e Minas Gerais, no valor de US$ 30 milhões. Na América Latina, atua no México, no Chile, no Peru e na Costa Rica.

A compra do controle da Inpar pelo Paladin foi apenas o começo de um plano de investimentos de até US$ 800 milhões no País

A compra do controle da Inpar foi apenas o começo de um plano que envolve o investimento de até US$ 800 milhões no País. O mercado brasileiro, na visão de James Worms, CEO do fundo, é o mais interessante da América Latina. O México, antigo “queridinho”, dá sinais de saturação. No Chile, as margens são apertadas. Na Argentina, as boas oportunidades são poucas.

“O trabalho tem sido árduo, mas compensador”, diz Simões. A parte mais difícil é a adequação da incorporadora à nova realidade. A geração de caixa, conta o executivo, tem sido prioridade nesse período de recuperação. Uma das primeiras ações do novo CEO trazido pelo Paladin foi dar continuidade ao plano de desinvestimento em ativos não relacionados ao negócio principal, o de empreendimentos residenciais. A venda de empreendimentos comerciais, por outro lado, já rendeu à companhia cerca de R$ 100 milhões.

Aumentar a liquidez da Inpar continuou sendo o objetivo no primeiro trimestre de 2009. Nesse período, não houve lançamento. As vendas contratadas, de R$ 49,1 milhões, foram relativas ao estoque. A companhia também anunciou, em maio, a venda de participações que detinha em empreendimentos imobiliários no Maranhão, no Espírito Santo e em São Paulo ao fundo Kinea, do grupo Itaú, por R$ 26,9 milhões.

Apesar de reconhecer a necessidade de recomposição de caixa, o diretor presidente da incorporadora viu como “severa demais” a depreciação das ações da companhia durante a crise. Desde o IPO, em junho de 2007, até o anúncio da chegada do Paladin, o papel havia despencado 91,3%. “Exagerou-se no tratamento da dificuldade de caixa. Era mais uma questão de rolagem de dívida que de insolvência dos ativos”, avalia Simões.

O executivo vê o futuro com otimismo. A incorporadora paulista possui um respeitável banco de terrenos, avaliado em R$ 11,8 bilhões, o equivalente a 60 mil unidades. E está bem posicionada nos segmentos de padrão econômico e médio. Isso significa bom potencial de aproveitamento do programa habitacional do governo federal. Em abril, a companhia assinou os primeiros contratos de habitação no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, na região metropolitana de Belém. O valor geral de vendas (VGV) do projeto soma R$ 70,7 milhões.