Desserviço. Assim pode ser resumido o efeito prático que se vislumbra com a recém-promulgada Lei 12.744. Ela inseriu disposições na chamada Lei de Locações (8.245/91), com a intenção de regular as relações contratuais usualmente denominadas built-to-suit (BTS), ou locação por encomenda. Sua inadequação equivale a exigir um terno para quem vai à praia.

É bem verdade que poderia ter sido ainda pior se tivessem prevalecido alguns substitutivos discutidos no Congresso. Mas já na primeira linha se vê o quão distante da prática de mercado ficou a nova lei. Ao prever um limite de sua aplicação para “locação não residencial de imóvel urbano”, excluiu-se, sem qualquer lógica, sua utilização para locações de imóveis na área rural. Expressiva quantidade das operações de BTS é destinada para desenvolvimento de centros de distribuição e logística, invariavelmente localizados ao longo de rodovias, fora das áreas urbanas.

Prossegue a lei com a previsão de que “o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros”. Primeiramente, não se consegue, com firmeza, saber se são três as hipóteses contempladas (aquisição, construção e substancial reforma) ou se a construção ou reforma foram instituídas como condições alternativas e subsequentes à aquisição. Nessa hipótese, não tem sentido a limitação da aplicação da norma aos casos em que o investidor adquira o terreno para o fim de desenvolver a construção moldada às necessidades do futuro locatário. E se o terreno já for de propriedade do investidor? E se o investidor detiver a posse (que é o quanto basta para locar) baseada noutras formas jurídicas, como o direito de superfície, o comodato ou a cessão onerosa? Nesses casos – que, aliás, são muitos no mercado – não se aplica a lei?

O fim do caput do novo artigo 54-A, por sua vez, dispõe que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato”. Ora, se deverão prevalecer as condições livremente pactuadas, para que serve a malfadada lei? Essa é a confissão de que ela é totalmente desnecessária. E de que o modelo de negócio exige liberdade de contratação.

O parágrafo primeiro segue na mesma toada, ao prever que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis”. Trata-se de uma das diversas atipicidades de um contrato BTS, absolutamente essencial para a manutenção do equilíbrio econômico da operação. Muito positiva sua expressa permissão, ressoando o que já era uma prática assente no mercado e com forte respaldo jurisprudencial (destaque para a Ap.Civ. 992.08.037348-7TJ/SP). Mas a lei poderá trazer incômodas dúvidas ao colocar em questionamento a efetiva possibilidade de outras renúncias a direitos. Por exemplo, o direito de compensação e o direito à ação renovatória, que compõem a espinha dorsal de uma operação de BTS.

Além disso, a multa rescisória é limitada à “soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”, num arroubo de futurologia em que o legislador trapalhão pretensiosamente estabelece a definição de equilíbrio econômico do contrato. Para tal situação, ademais, já havia o Código Civil (art. 473, parágrafo único), que dá garantia mais ampla ao investidor.

É exatamente na atipicidade, na necessidade de ser moldado caso a caso, que reside a grande virtude do contrato de BTS. Criar uma tipicidade, ao contrário de contribuir para maior segurança jurídica e estimular o empreendedorismo, poderá gerar uma onda infeliz e desnecessária de questionamentos em um mercado já estabilizado.