Ela é considerada a melhor estrutura de capital do setor. Presente em 94 cidades e em todas as regiões brasileiras, sua distribuição geográfica a transformou num paradigma. Em 2011, lançou imóveis calculados em R$ 4,2 bilhões, praticamente dobrando de tamanho desde 2009 e atingindo as projeções anunciadas para o ano. As informações não combinam com a cor vermelha desta parte daLente de Aumento, mas, não, isso não foi um erro de edição. Generalizado no setor, o mau desempenho em Bolsa no segundo semestre de 2011 não perdoou nem a Rossi Residencial.

Nos 12 meses encerrados em 26 de março, as ações da Rossi despencaram de R$ 14,00 para R$ 10,45. Analistas costumam ressaltar que, no mercado acionário, nem todos os movimentos são motivados por fundamentos. O preço de uma ação pode sofrer, inclusive, com suspeitas. Houve a desconfiança de que a companhia viria a fazer uma oferta de ações, diluindo os acionistas, e os papéis foram pressionados para baixo. A oferta, que não se confirmou, teria o objetivo de levantar recursos para a execução de obras da Norcon, uma incorporadora nordestina adquirida no primeiro semestre do ano passado.

Mas nem toda a desvalorização se deveu a boatos. Os custos, principalmente com mão de obra, vêm crescendo fortemente nos últimos anos. De acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), nos últimos dois anos a mão de obra ficou 19,9% mais cara. A tendência, com os empreendimentos para a Copa do Mundo e a Olimpíada, é de que o índice continue pressionado, afetando todo o setor.

Especificamente sobre a Rossi, há um agravante: “A empresa tem um retorno sobre o patrimônio líquido considerado baixo pelo mercado”, conta Eduardo Silveira, analista do BES. Nos nove primeiros meses de 2011, o índice — conhecido pela sigla em inglês ROE — da Rossi ficou em 13%, contra 21% da MRV e 19% da Tecnisa, por exemplo.

O resultado seguiu a linha do ano anterior. Em 2010, a Rossi entregou um ROE de 15%, enquanto a MRV fechou com 24%, e a Tecnisa, com 21%.

Silveira percebeu que, nesses últimos meses, o comportamento dos investidores de companhias do setor imobiliário mudou. Como boa parte das empresas veio na safra de aberturas de capital de 2006 e 2007, havia a tolerância dos investidores com retornos mais modestos, já que o fundamental nos anos seguintes seria o crescimento. Elas eram adolescentes e famintas por lançamentos. As empresas, agora, passaram para outro estágio. Estão maiores e — esperam os investidores — mais maduras. “Os acionistas querem ver a transformação dos lançamentos em geração de caixa”, constata o analista do BES.

Foi bem recebida, portanto, a indicação de que o aumento no volume de lançamentos da Rossi será menor em 2012. No ano, as ações subiram 30,6%, até 26 de março. A estimativa do BES é de que a companhia eleve em apenas 5% o montante lançado em 2012, contra os 26% de 2011. Os lançamentos no quarto trimestre de 2011 aumentaram 12% na comparação com o mesmo período de 2010, já como um sinal dos tempos de expansão comedida. Um ano antes, o crescimento fora de 74%. Como o ciclo de uma obra varia entre dois e três anos, a conclusão é de que o volume de entregas vai aumentar consideravelmente nos próximos trimestres, elevando também a geração de caixa. Com a obra entregue, as incorporadoras conseguem o retorno do investimento vendendo os recebíveis para os bancos.

“A geração de caixa passou a ser mais observada pelos investidores porque vai indicar quem se saiu bem nessa fase de amadurecimento do setor”, acredita Iago Whately, analista da Fator Corretora. Algumas companhias estão penando para passar pela puberdade. A Gafisa, por exemplo, apresenta dificuldades para digerir a aquisição conturbada da Tenda.

Conspirando a favor dessa nova etapa, a redução constante da taxa de juros da economia nos últimos meses vai ajudar as companhias na construção de melhores resultados. Desde julho de 2011, a Selic saiu de 12,5% para 9,75%. Foi a primeira vez, nos últimos dois anos, que a taxa ficou reduzida a um dígito. “Historicamente, a relação do setor com a Selic é bastante negativa. Quando ela cai, é ótimo para as incorporadoras”, explica Silveira, do BES. Nesse cenário, o crédito, indispensável para um setor tão alavancado, fica mais farto e barato, estimulando os compradores.