Os investidores brasileiros já estão se acostumando com a idéia de ter sempre um setor diferente para analisar na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa). Basta uma companhia realizar sua oferta inicial de ações (IPO) para que concorrentes sigam os seus passos. Foi assim que o mercado assistiu ao desembarque em massa das construtoras, dos bancos de médio porte, dos frigoríficos e das empresas da área de educação. O setor de shopping centers juntou-se à lista em fevereiro, quando o Grupo Iguatemi, responsável pelo primeiro shopping brasileiro, inaugurado em 1966, aderiu ao Novo Mercado. Em seguida vieram BR Malls, Multiplan (esta, listada no Nível 2) e General Shopping. Pelo meio do caminho ainda ficou a Aliansce, que suspendeu a oferta por conta da volatilidade do mercado diante da crise das hipotecas de alto risco nos Estados Unidos. Juntas, elas captaram R$ 2,4 bilhões com as ofertas iniciais de suas ações. Desse volume, apenas R$ 236 milhões da Multiplan representaram a venda de ações em poder dos sócios. Todo o restante será destinado, principalmente, para expansão.

No quesito aquisições pós-IPO, o destaque é a BR Malls. Longe de ser originalmente um destaque do setor, a empresa assumiu, em poucos meses, a liderança. Hoje possui a maior área bruta locável (ABL) do País, num total de 787,9 mil metros quadrados (sendo 356,6 mil de ABL própria). Participa de 27 empreendimentos e administra outros 38. O elevado número de aquisições, no entanto, parece não ter reduzido seu poder de fogo. Até o fechamento desta edição, permanecia em análise pela CVM mais uma oferta de ações ordinárias da companhia, na qual os atuais sócios terão prioridade.

Na seara dos shoppings centers, estratégia é a palavra- chave. A BR Malls baseou sua expansão na aquisição de empreendimentos, inclusive aqueles em que a participação disponível para compra é bem pequena. Assim, a empresa aproveita para negociar o direito de preferência caso o shopping venha a ser vendido e trabalha para “delimitar seu território”. Seus planos também não levam em conta limitações geográficas nem restrição quanto ao tipo de público.

O grupo Multiplan destinará 41% dos R$ 668 milhões líquidos obtidos com o IPO para aquisições. Mas o desenvolvimento de novos empreendimentos e a expansão dos negócios já existentes consumirão parcela semelhante: 39%. Outros 14% serão alocados ao banco de terrenos e os 6% restantes vão para o reforço de capital de giro. “Nosso foco é a valorização da ABL. No segundo trimestre deste ano, nosso metro quadrado custava R$ 248, mais de 90% superior à média do setor”, diz Mário Augusto de Paulo, diretor de Relações com Investidores. O Iguatemi investiu R$ 343 milhões em aquisições nos últimos 12 meses. E destinará R$ 310 milhões, nos próximos dois anos, para a construção de três novos shoppings.

A General Shopping não fica atrás das concorrentes e também exibe seu plano de crescimento. “A base é a melhoria dos empreendimentos que estão em carteira, o desenvolvimento de novos projetos e as aquisições”, diz Alessandro Veronezi, diretor de Relações com Investidores da companhia, última a se juntar ao grupo das empresas de capital aberto do segmento. No campo das aquisições, a prioridade é comprar participações superiores a 50% do negócio, o que lhe dá o controle do mix de lojas e a possibilidade de explorar serviços complementares: “77% do faturamento vem da locação de espaços, mas os outros 23% são obtidos através da administração do condomínio, do gerenciamento de estacionamentos e do planejamento do consumo de energia elétrica e água”, completa.

Em relatório divulgado aos clientes, os analistas Adrian Huerta e David Lawant, do JP Morgan, destacam a influência positiva que a exploração de serviços complementares pode ter sobre os resultados operacionais da General Shopping. E projetam um potencial de valorização das ações em torno de 46%. Diana Litewski, da Ativa Corretora, ressalta que as estratégias de crescimento são determinantes para a perspectiva de preço dos papéis. Para a BR Malls, o preçoalvo projetado é de R$ 31,69, o que representa valorização superior a 50% (se levado em conta o fechamento do último dia 24 de setembro). Para o Iguatemi, outro papel acompanhado pela analista, a projeção de alta é de 34%. “O planejamento da BR Malls é melhor para a atual conjuntura do setor, enquanto o avanço do Iguatemi é mais limitado por conta do foco no público de renda elevada”, avalia.

Além da estratégia de expansão, outra variável relevante nas planilhas dos analistas financeiros que acompanham o segmento é o custo das aquisições. A dúvida recai sobre os efeitos que os novos negócios terão sobre a rentabilidade das companhias. O JP Morgan, no relatório sobre a General Shopping, observa que os movimentos de compra de empreendimentos se concentrarão nos próximos dois anos.

As consultorias imobiliárias são um bom termômetro do movimento de aquisições no setor. A CB Richard Ellis, especializada na análise de imóveis comerciais, fazia de 10 a 15 análises para compras de participações em shopping centers até dois anos atrás. Hoje, esse número chega a 30. Odemir Vianna, gerente da empresa, lembra que, há pouco tempo, demorou dois anos para vender uma participação de 25% do BarraShopping, empreendimento de primeira linha no mercado carioca. “Hoje é preciso desembolsar mais para fazer uma aquisição e, conseqüentemente, o tempo de retorno também será maior”, afirma Vianna.

O que define o valor a ser pago é a rentabilidade que o empreendimento proporcionará e a taxa de desconto aplicada sobre essa projeção, necessária para trazê-la a valor presente. E é justamente a queda dessa taxa que faz com que as aquisições recentes estejam ficando mais caras. Até 2003, para um shopping considerado de primeira linha, aplicava-se uma taxa de 12%. Hoje, esse percentual caiu para cerca de 10%. “No mercado americano, onde juros básicos são de 4,75% ao ano, a taxa de desconto média varia de 6% a 7%. O Brasil oferece espaço para que essas taxas caiam até 8%”, analisa Vianna.

NO RADAR DOS ESTRANGEIROS — O segmento de shopping centers não está restrito à captação de recursos em bolsa para realizar novas aquisições. O forte interesse dos investidores estrangeiros, anterior ao movimento de abertura de capital, é um ponto relevante para o desenvolvimento do setor, além de um indicativo favorável para os investidores que analisam possibilidades de investimento na área. Das ofertas iniciais de ações, mais de 70% dos papéis foram comprados por estrangeiros. Além disso, há significativa participação direta. A Multiplan tem como sócio um fundo de pensão canadense. Um dos principais acionistas da BR Malls é o fundo Private Equity International, do megainvestidor americano Sam Zell. O Grupo Simon, o maior dos Estados Unidos, ainda não desembarcou no Brasil. Sua chegada, assim como a de outros grandes do segmento, é aguardada com ansiedade.

O crescimento do consumo e o acesso facilitado ao crédito também prometem garantir os lucros dos shopping centers brasileiros e manter a atratividade dos seus papéis. O setor responde por 18% das vendas do varejo nacional e seu faturamento cresceu cerca de 10% ao ano nos últimos três exercícios. Chegou aos R$ 44 bilhões, ou cerca de 2% do PIB nacional, no fim de 2006. “Ao que tudo indica, em 2007 estaremos próximos dos R$ 50 bilhões de faturamento”, comemora Luiz Fernando Pinto Veiga, diretor executivo da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

PRESTAÇÃO DE CONTAS — A demanda tanto por empreendimentos prontos como pela construção de novos centros de consumo é grande, mas alguns pontos ainda precisam ser desenvolvidos pelo setor. A Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, é uma tradicional investidora do ramo. Tem em carteira participação direta em 15 shoppings, o que representa 28% dos recursos destinados ao segmento imobiliário. Sua área bruta locável é superior a 511 mil metros quadrados, a segunda maior do País. No entanto, a fundação encontra dificuldades para acessar informações sobre alguns de seus negócios.

“Em dois casos recorremos à Justiça para convocar os administradores a realizar assembléias de prestação de contas”, conta o diretor de participações, Renato Chaves. Ambos não envolviam sociedades anônimas. A fundação segue empenhada em implantar processos e condutas que aproximem as empresas do setor do modelo de gestão das S.As. Planeja criar órgãos de fiscalização — equivalentes a um conselho fiscal —, impor regras para os casos em que há conflito de interesse e abolir as vendas sem nota fiscal pelas lojas, que impactam o cálculo da parcela variável dos aluguéis.

Outro ponto a ser considerado quando se pensa em perspectivas para o setor é a capacidade dos lojistas de acompanharem a expansão dos shopping centers, devido aos custos elevados da implantação de novos pontos-de-venda, em especial as megalojas e lojas de grife. “Por essa razão, já se observa a captação desses recursos a partir da oferta de CRIs lastreados nos contratos de locação das lojas”, observa Eliane Monetti, do núcleo de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP) e pesquisadora do setor de shopping centers.

Apesar das dificuldades inerentes, especialistas avaliam que o setor está maduro e tende a desempenhar um papel cada vez mais importante na vida dos brasileiros, seja nas capitais ou no interior. Segundo Eliane, “é nos shoppings que se pratica o melhor varejo, incorporando muito mais do que o comércio tradicional pode oferecer”. Para o investidor que já gostava de varejo, está aí mais uma opção.