Os investidores pessoa física vêm tendo dificuldades para comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Não nos referimos aqui aos investidores de varejo, que se beneficiaram recentemente com incentivos fiscais e mudanças na regulação para ter acesso aos certificados, mas sim aos chamados qualificados — aqueles que dispõem de R$ 300 mil para investir em um único papel título.

Na opinião de especialistas do setor, as novas regras da CVM e a forte demanda das tesourarias dos bancos seriam a principal razão para a escassez do papel. Para Pedro Klumb, da consultoria de serviços financeiros imobiliários MSFI, a Instrução 443, lançada em dezembro do ano passado, encareceu a estruturação dos CRIs, reduzindo o número de lançamentos. A nova regra introduziu custos extras como o da contratação de intermediário financeiro para operações acima de R$ 30 milhões, elaboração de prospecto e balanço auditado nos casos em que o risco for mais concentrado. Hoje, pelos cálculos de Klumb, uma emissão precisa ter, no mínimo, R$ 50 milhões para compensar os custos. “Os estruturadores agora levam mais tempo para reunir recebíveis que dêem volume a operações desse patamar”, comenta.

O apetite dos bancos também justifica a dificuldade de acesso das pessoas físicas aos CRIs. Eles são obrigados a investir, no mínimo, 65% dos recursos captados pela poupança no setor imobiliário. Tal exigência os leva a prover financiamento às construtoras ou comprar carteiras de crédito (o que já reduz a oferta para securitização) e, além disso, adquirir CRIs. “A oferta é inferior à demanda e por isso o produto não chega a esse grupo de investidores”, observa Fernando Cruz, da Brazilian Securities.

A Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) confirma os dados. Atualmente, os bancos têm R$ 152 bilhões em poupança, o que significaria cerca de R$ 100 bilhões destinados ao setor imobiliário. A posição atual dos bancos, no entanto, é superior, de R$ 120 bilhões. “A participação dos CRIs ainda é pequena, mas é fato que os bancos têm grande interesse pelas carteiras de crédito”, afirma o superintendente técnico da Abecip, José Pereira Gonçalves.

Os registros concedidos às emissões de CRI pela Comissão de Valores Mobiliários confirmam a redução de oferta observada pelo mercado: foram R$ 38 milhões nos dois primeiros meses deste ano, contra R$ 175,4 milhões no mesmo período de 2006, uma queda de 78%. Mas o mês de março já sinalizou alguma esperança para os investidores individuais de CRIs: foram registrados R$ 225,5 milhões, 90% a mais que o mesmo mês do ano anterior.