Regras para moradia comunitária

Dinamismo do mercado imobiliário pode encontrar barreiras na legislação

NFA | Negócios Imobiliários / 11 de Maio de 2018
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Fonte: Getty Images

Com exemplos de sucesso na Europa, os edifícios de moradia comunitária começam a ser pensados também para a realidade brasileira. O conceito do coliving envolve a oferta de moradia em edifícios que contam com várias áreas de convivência e compartilhamento. Mais uma vertente da nova realidade urbana: restabelecer o contato entre as pessoas, como já ocorre no coworking — que não apenas oferece o local de trabalho, mas um ambiente que permite a troca de experiências e a oportunidade de descoberta de sinergias.

Importante ressaltar que esses empreendimentos não se equiparam a hotéis, pousadas, flats ou hostels. Não há, propriamente, uma prestação de serviços de hospedagem: os edifícios de coliving oferecem cozinha comunitária (e não necessariamente restaurantes), instalações de academia (como já ocorre em edifícios residenciais), bem como áreas de convivência (para jogos e home cinema, por exemplo). Há, de fato, uma empresa que se apresenta como administradora do edifício e que atua como responsável pela manutenção das áreas compartilhadas, mas ela não se apresenta como “prestadora de serviços” de hotelaria. Sua função primordial é garantir que as áreas sejam efetivamente compartilhadas e não ocupadas por parte dos moradores.

Outro aspecto interessante: a permanência das pessoas nesses edifícios é muito variada. Diferentemente do que costuma ocorrer em empreendimentos de hotelaria, há quem pretenda se mudar para um local como esse com a intenção de ali viver por bastante tempo.

Trata-se, portanto, de uma estrutura destinada à celebração, entre os proprietários dos apartamentos e os inquilinos, de um contrato de locação residencial. O locatário utilizará o apartamento para sua moradia e terá, em razão das peculiaridades do edifício, direito de utilizar as “áreas compartilhadas”, sabendo que elas serão efetivamente utilizadas por outras pessoas que frequentam o edifício. Outros serviços (como o de limpeza), só serão prestados, por empresas terceirizadas, para aqueles que assim pretenderem e sob seu exclusivo custo.

Pode-se pensar que a manutenção das áreas compartilhadas ocorre como em edifícios residenciais com as tradicionais áreas comuns. Assim, poderá integrar o montante a ser rateado pelos proprietários das unidades integrantes do “condomínio edilício”, de modo que absolutamente lícita a disposição em convenção de condomínio que estabeleça esse rateio e, da mesma forma, lícito o ajuste contratual eventualmente celebrado entre proprietário e locatário para o seu “reembolso”.

Há, dessa forma, um edifício residencial com a novidade de ter estrutura pensada para a promoção da integração das pessoas, principalmente em espaços que normalmente integrariam as áreas privativas em edifícios residenciais tradicionais, como a cozinha e a sala de estar.

Aqui o ponto que, entendemos, deverá se mostrar como de maior dificuldade jurídica para esses empreendimentos: a lei de locações no Brasil incentiva a realização de contratos residenciais com prazos determinados de, no mínimo, 30 meses. Contratos com prazos inferiores, celebrados informalmente ou por prazo indeterminado, poderão ter sua vigência prorrogada por até cinco anos, o que nos parece ser impeditivo ao conceito de flexibilidade que esses edifícios pretendem promover na relação entre proprietário e locatário.

De fato, nessa modalidade de edifício, deveria imperar uma maior liberdade no ajuste entre as partes; ora, se essa espécie de moradia pode se destinar a um público jovem (muitas vezes recém-chegado a um grande centro urbano), também tem vocação de atender pessoas com mais idade em busca de convivência e troca de experiências. Cada uma dessas situações com expectativas distintas de tempo de locação.
Novas estruturas desafiam a comunidade jurídica para sua adaptação aos modelos jurídicos existentes. Seria mais interessante, para o desenvolvimento do mercado, que algumas regras da locação residencial contassem com maior flexibilidade, principalmente no que se refere ao estabelecimento livre, pelas partes, do respectivo prazo de locação.


Ricardo Negrão (ricardo.negrao@negraoferrari.com.br) é sócio de NFA Advogados

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