Oportunidades para investidores estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro

NFA | Negócios Imobiliários / 7 de abril de 2017
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Investidores estrangeiros com apetite para risco não podem ignorar as oportunidades que hoje existem no mercado imobiliário brasileiro. A combinação de câmbio favorável ao investidor externo, preços reduzidos de imóveis e regras que obrigam instituições financeiras a vender ativos imobiliários atraem a atenção. Cautela, no entanto, é essencial — pois, como diria Tom Jobim, “o Brasil não é para principiantes”.

No cenário, despontam a mais longa recessão em décadas e os efeitos econômicos e políticos da Operação Lava Jato. A indústria imobiliária — residencial, comercial e de construção — não passa incólume pela turbulência, afetada por falta de crédito e reflexos da Lava Jato sobre empresas do setor. Construtores, incorporadores e compradores são forçados a liquidar ativos imobiliários ou a entregá-los aos bancos para quitação de obrigações. O número de execuções de dívidas tem aumentado e, com menos interesse dos compradores em leilões, muitos bancos agora são proprietários de mais imóveis do que gostariam (ou legalmente poderiam). Estima-se que bancos brasileiros tenham o equivalente a R$ 10 bilhões em imóveis retomados nos últimos anos — situação similar à que ocorreu nos EUA de 2007 a 2009. Por normas do Banco Central (BC), os bancos em geral devem vender esses ativos em um ano, prazo que pode ser prorrogado por mais dois.

Mas como estrangeiros podem entrar nesse mercado? Quais as limitações para os não residentes? Que estruturas e instrumentos existem na legislação para esse tipo de investidor?

É importante ressaltar que, em termos gerais, não há restrições à aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros — as poucas limitações atuais aplicam-se aos imóveis fronteiriços e aos rurais (e, ainda assim, mudança quanto aos imóveis rurais estão sendo discutidas). O investidor não residente pode acessar o mercado imobiliário brasileiro por meio de várias estruturas disponíveis, da aquisição direta (na qual tem o mesmo tratamento de um residente) à compra por meio de fundos de investimento — a estrutura hoje mais comum, que tipicamente envolve fundos de investimento em participações (FIPs) e fundos de investimento imobiliário (FIIs).

Os FIIs e os FIPs, como todo fundo de investimento no Brasil, são classificados como uma comunhão de recursos, sem personalidade jurídica; devem ser registrados e ter seu funcionamento avalizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Precisam ter um administrador autorizado pela CVM que represente o fundo e apresente ao regulador os respectivos pedidos de registro. Os recursos para os FIIs e FIPs são captados com a oferta de cotas a investidores no mercado de capitais; se destinadas a investidores profissionais, essas operações são dispensadas de registro na CVM.

Normalmente, a constituição de um fundo de investimento no País, incluindo a operação de oferta de cotas, leva, em média, de um a dois meses, e o procedimento exigido para esses registros tem sido cada vez mais aperfeiçoado, pelo mercado e pela própria CVM.

A principal diferença entre um FIP e um FII está nos ativos que cada fundo pode adquirir. O FIP deve investir apenas em participações societárias, como debêntures e outros valores mobiliários conversíveis (o investimento direto no imóvel, nesse caso, é feito pela investida do FIP). Já o FII pode investir diretamente na aquisição de imóveis e determinados valores mobiliários relacionados à indústria imobiliária, inclusive participações societárias. Outra diferença fundamental está no mercado secundário, pouco explorado no caso dos FIPs e muito ativo para os FIIs (bastante negociados na bolsa).

Em termos de tratamento tributário, nos dois modelos há vantagens legais específicas para estrangeiros. A renda auferida pela carteira do fundo está isenta de tributação no Brasil e os rendimentos do não residente (no caso do FII apenas para pessoas físicas) — como os obtidos na amortização de cotas e os ganhos de capital na alienação de cotas — podem ter alíquota zero de imposto de renda dependendo do cumprimento de alguns requisitos. Além disso, a alíquota do imposto sobre operações financeiras (IOF), tributo aplicável sobre operações de câmbio, crédito ou seguro relativos a valores mobiliários (como cotas de fundos), é zero para entrada (investimento) e saída (desinvestimento e/ou dividendos) de recursos no Brasil.

Antes do início de suas operações, o estrangeiro deve obter registro de investidor perante a CVM e constituir representante no Brasil. Esse representante deve ser uma instituição financeira e pode se encarregar da obtenção do registro do investidor na CVM. O investimento estrangeiro deve ser registrado pelo representante no BC e, cumpridas essa obrigação e as regras tributárias aplicáveis, as alocações, repatriações e retornos podem ser feitos a qualquer tempo.

Portanto, e apesar de haver países com ambientes mais simples para investimentos, hoje o mercado imobiliário brasileiro oferece oportunidades únicas para o estrangeiro bem assessorado e com apetite para risco.


Bruno Gagliardi e sócio de NFA Advogados, e Gregory Harrington, sócio do Arnold & Porter Kaye Scholer, de Washington, DC, EUA

 

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