O fim da enfiteuse nos terrenos da União

Lei 13.240/15 estabelece o cancelamento do regime de aforamento dos imóveis da União

NFA | Negócios Imobiliários / 22 de julho de 2017
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Ilustração: Getty Images

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A Lei 13.240/15 trata de administração, alienação e transferência da gestão de imóveis da União e de seu uso para a constituição de fundos. Estabelece, ainda, a relevante possibilidade de cancelamento do regime enfitêutico (também chamado de aforamento) dos imóveis pertencentes à União e às autarquias e fundações públicas federais, mediante a remição do foro e a consolidação do domínio pleno do imóvel pelo foreiro.

Vale lembrar que nos termos do Decreto-Lei 9.760/46, os imóveis da União têm seu domínio desdobrado entre o domínio pleno, detido pela União, e o domínio útil, detido pelo foreiro, titular da enfiteuse. Em decorrência desse compartilhamento do domínio, o foreiro se via obrigado a adotar uma série de providências para transferência onerosa do domínio útil, como a obtenção da certidão de autorização para transferência (CAT) junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e os recolhimentos do laudêmio (calculado na base de 5% do valor da enfiteuse) e, anualmente, da taxa de foro de 0,6% (sobre a mesma base de cálculo referente ao laudêmio).

Com a publicação da Lei 13.240/15, os detentores de domínio útil dos imóveis da União submetidos ao regime enfitêutico — inclusive os terrenos da Marinha que estiverem em áreas urbanas consolidadas de municípios com pelo menos 100 mil habitantes — poderão consolidar o domínio pleno sub sua titularidade mediante a remição do foro. Portanto, o foreiro poderá adquirir a titularidade do imóvel com o pagamento de um montante a ser estabelecido com base em avaliação da Caixa Econômica Federal ou de instituição financeira contratada para o trabalho por ato da SPU, nos termos do artigo 11-C da Lei 9.636/98.

No que se refere à ocupação, a Lei 13.240/15 igualmente autoriza a aquisição dos imóveis da União pelo ocupante; para tanto, deve ser adotado o mesmo critério aplicável aos imóveis submetidos ao aforamento, excluídas, nesse caso, as benfeitorias. Em ambas as situações, aforamento ou ocupação, o interessado deverá estar em dia com suas obrigações junto à SPU, inclusive com as que são objeto de parcelamento.

É importante ressaltar, no entanto, que aquisição de imóveis de propriedade da União na forma da Lei 13.240/15 não é obrigatória, sendo certo que o foreiro ou ocupante que não optar pela aquisição continuará submetido a seu respectivo regime. Não obstante, o dispositivo legal assegura ao ocupante de boa-fé o direito de preferência na alienação.

Conforme estabelecido, caberá ao ministro da pasta do Planejamento, Orçamento e Gestão a edição de portaria com a lista de imóveis sujeitos à alienação nos termos da Lei 13.240/15 — para a venda efetiva desses imóveis não há necessidade de autorização legislativa específica. A Lei 13.240/15 prevê desconto de 25% no valor de aquisição do imóvel no primeiro ano de vigência da portaria, contado da data de sua publicação.

As receitas patrimoniais provenientes da venda dos imóveis da União arrolados na portaria vão compor o Fundo Especial de Desenvolvimento e Aperfeiçoamento das Atividades de Fiscalização (Fundaf), instituído pelo Decreto-Lei 1.437/75, e integrarão subconta especial destinada a custear despesas do Programa de Administração Patrimonial Imobiliária da União (Proap) — exceção feita aos casos de alienação de imóveis de autarquias e fundações, nos quais a receita obtida será vinculada a ações de racionalização e adequação dos imóveis da própria entidade.

A Lei 13.240/15 também autoriza que os imóveis arrolados na portaria — ressalvados os inscritos em regime de ocupação, assim como os direitos reais a eles atrelados — poderão ser destinados à integralização de cotas de fundo de investimento cujo objeto seja a administração de bens e direitos. Outras especificidades a respeito do perfil desses fundos estão previstas no art. 20, inclusive a possibilidade de as cotas do fundo serem negociadas em ambiente de negociação centralizada e eletrônica, como a bolsa de valores e de mercadorias.

Por fim, ressaltamos que a União será representada pela Caixa Econômica Federal e pela Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap) na celebração dos contratos de alienação dos imóveis. Essas entidades vão também executar as ações de cadastramento, regularização e avaliação dos imóveis e outras medidas necessárias para sua efetiva transferência.


*Marina Del’Arco (marina.delarco@negraoferrari.com.br) é sócia de NFA Advogados

 

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