Momento propício para se rever o conceito de crédito imobiliário

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi criado pela Lei 9.514/1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) com o objetivo de dinamizar o setor. Apesar de o diferencial do CRI em relação a outros instrumentos de securitização ser justamente a previsão de lastro em …

Legislação e Regulamentação/Seletas/Artigo/Edição 28 / 29 de abril de 2016
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Julia Franco* (Ilustração: Rodrigo Auada)

Julia Franco* (Ilustração: Rodrigo Auada)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi criado pela Lei 9.514/1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) com o objetivo de dinamizar o setor. Apesar de o diferencial do CRI em relação a outros instrumentos de securitização ser justamente a previsão de lastro em créditos imobiliários, a lei não detalhou o que o caracterizaria.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), por sua vez, editou regra (Instrução 414/2004) centrada no registro das companhias securitizadoras e na oferta pública dos títulos. A exemplo da Lei 9.514/1997, o regulador também não especificou quais créditos imobiliários estariam aptos a lastrear os CRIs.

Por essa razão, a CVM vem sendo provocada a se manifestar por meio de precedentes. Ao longo dos anos, a autarquia reconheceu, em resumo, que aluguéis de contrato de locação, desde que já contratados, poderiam servir de lastro (processos RJ 2001/1981, RJ 2006/6905 e RJ 2007/0547) e que o crédito imobiliário é aquele que provém da exploração de um imóvel ou de financiamento imobiliário (processos RJ 2002/3032 e RJ 2003/5639).

Em precedente mais recente — e possivelmente mais controverso —, o colegiado da CVM indeferiu registro de oferta pública de CRI com lastro em financiamento imobiliário tomado pela Rede D’Or São Luiz, empresa do setor hospitalar. O financiamento foi feito por meio da emissão de debêntures, cuja escritura continha descrição detalhada dos imóveis em que se situavam os hospitais que seriam adquiridos, construídos, ampliados ou reformados. As debêntures foram subscritas por instituição financeira integrante do SFI, que desejava securitizar o fluxo de recebíveis decorrente desse título de dívida. O CRI era destinado exclusivamente a investidores qualificados.

Em sua decisão, o Colegiado justificou apenas que “o fluxo de pagamento da operação proposta não estaria relacionado aos imóveis, mas ao fluxo de caixa da devedora, o que não permitiria a caracterização dos recebíveis como sendo de natureza imobiliária”.

A decisão restringiu significativamente o conceito de crédito imobiliário, pois a CVM passou a entender que somente o financiamento imobiliário tomado por empresa do ramo imobiliário estaria apto a lastrear um CRI.

Considerando os objetivos da Lei 9.514/1997 e o fato de a CVM ter o mandato legal de desenvolver mercado e proteger o investidor, só haveria sentido em criar restrições a um mecanismo destinado fundamentalmente à dinamização do mercado imobiliário se tais restrições tivessem a finalidade de proteger o investidor.

 
 

Possivelmente, o Colegiado supôs que o conceito mais restritivo protegeria o investidor, na medida em que assegura que o risco da operação é eminentemente imobiliário. No entanto, se assim o fosse, por que a autarquia admite que recebíveis de locação sejam lastro de CRIs, mesmo quando o locatário não atua no ramo imobiliário? Ou, ainda: por que a CVM entende que financiamentos imobiliários concedidos a pessoas físicas, independentemente do ramo e mesmo sem garantia real, estão aptos a lastrear um CRI?

Em ambos os casos, o fluxo de caixa que paga o CRI não advém de imóvel, mas da atividade profissional da pessoa física ou jurídica. Ou seja, exatamente como no precedente da Rede D’Or, o risco de inadimplência da operação está ligado ao risco de crédito da empresa ou da pessoa física em questão.

Fundamental ressaltar: a Lei 9.514/1997 não pretendeu beneficiar apenas players específicos, mas criar mecanismos e instrumentos que estimulassem a canalização de recursos para o setor imobiliário — em especial nos termos de sua exposição de motivos, para atender à ascendente procura por imóveis residenciais e não residenciais.

Diante do exposto, talvez fizesse mais sentido, por exemplo, que a CVM adotasse conceito de crédito imobiliário mais restritivo quando tratasse de CRIs destinados a varejo, mas admitisse um conceito mais abrangente e alinhado com os objetivos da Lei 9.514/1997 quando o público-alvo for qualificado ou profissional. Vale lembrar que a autarquia recentemente atualizou a definição de investidor qualificado e profissional justamente para poder oferecer instrumentos mais complexos a público com capacidade técnica para avaliar de maneira adequada os riscos envolvidos.

Na atual conjuntura, em que pairam tantas incertezas, a revisão do conceito de crédito imobiliário poderia ser significativamente benéfica ao mercado de securitização imobiliária, pois afastaria pelo menos determinadas incertezas de natureza regulatória que hoje existem na indústria.


*Julia Franco (jfranco@mfra.com.br) é associada de Motta, Fernandes Rocha Advogados




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Tags:  CVM Captação de Recursos CRI Crédito imobiliário certificado de recebíveis imobiliários Sistema Financeiro Imobiliário instrumentos de securitização Encontrou algum erro? Envie um e-mail



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