Leilões começam a atrair pequenos fundos de investimento imobiliário. É o caso do microfundo Domo, da plataforma de crowdfunding Osten Invest. O objetivo é unir pequenos investidores para que juntos possam arrematar com descontos consideráveis imóveis para posterior revenda ou aluguel. “Existem imóveis financiados retomados por bancos por falta de pagamento dos mutuários, que chegam ao mercado com 50% de desconto ou mais”, diz Eduardo Consentino, leiloeiro da Biasi Leilões, empresa credenciada para vender imóveis das carteiras do Itaú e Santander.

 Ele afirma que as vendas para fundos de investimento aumentaram em cerca de 20% entre outubro e dezembro de 2023 em comparação com o mesmo período do ano anterior. Na sua avaliação, parte do aquecimento do mercado é resultado da decisão do Supremo Tribunal Federal que permitiu a bancos recuperarem imóveis de mutuários inadimplentes sem necessidade de ordem do Judiciário. A medida é válida para contratos de empréstimo com previsão retomada de imóvel por alienação fiduciária.

Em busca de oportunidades, fundos atuam em diferentes nichos. “Alguns compram só apartamentos em São Paulo para revender depois. Outros tem foco em imóveis comerciais, como lojas ou agências bancárias”, exemplifica o leiloeiro.

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No caso do Domo, lançado no ano passado, 62 cotistas investiram de R$ 20 mil a R$ 140 mil reais para a compra , reforma e posterior revenda de uma casa de alto padrão em condomínio fechado na região de Alphaville, em Barueri e Santana do Parnaíba, na Grande São Paulo. Com os R$ 2 milhões captados, os gestores agora estão em busca de uma um imóvel de cerca 300 metros que depois possa ser revendido por algo entre entre R$ 3,5 milhões e R$ 4 milhões, conta Diego Scalvi, fundador da Osten Invest. “O ciclo todo é de entre 12 e 18 meses, com retorno previsto em 19,19% ao ano”, afirma Anthony Miranda, executivo responsável pelo negócio em parceria com Thiago Inaoka, da S3 Investimentos.

Aluguel

Miranda pretende lançar outros cinco fundos neste ano. Diferentemente do modelo atual, cada um deles terá como objetivo a compra de uma carteira de imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais para posterior aluguel em vez de revenda.

Entre as possíveis aquisições, Miranda estuda a compra de uma agência bancária de um banco estatal na avenida Paulista, em São Paulo. O objetivo é arrematar por algo entre de R$ 7 a R$ 9 milhões o imóvel que, segundo ele, vale até R$ 30 milhões e é alugado por R$ 150 mil mensais.

Imóveis populares também estão na mira. Com valor de mercado em torno de R$ 250 mil podem ser arrematados por algo entre R$ 60 mil e R$ 100 mil reais, afirma o executivo.

Outro fundo em estudo tem como objetivo a compra de um imóvel multifamiliar popular nos Estados Unidos. “A gente está tentando negociar algo em torno de US$ 2,6 ou US$ 2,7 milhões, que depois da reforma tenha valor de US$ 6 milhões”, diz.