Após um 2023 movimentado por aquisições, o ano de 2024 promete novamente repetir a dose, principalmente no segmento de FIIs de shopping. Entre janeiro e março deste ano, as aquisições de shoppings pelos fundos já somam R$ 2,5 bilhões, considerando a aquisição do portfólio SYN pelo XP Mall, de acordo com levantamento dos gestores do Genial Malls. Entre os grandes compradores estão os fundos XPML11, da XP, e o MALL11, da própria Genial Investimentos.

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A cesta de fundos de shopping se destacou bastante em 2023 se comparada às outras categorias de fundos tijolos, como lajes corporativas ou logísticos, o que tem gerado resultados expressivos. A retomada de níveis históricos de ocupação, queda da inadimplência e fim da temporada de descontos nos aluguéis e, consequentemente, um aumento considerável dos rendimentos, tem sido importantes fatores na recuperação. Isto tudo aliado ao nível de descontos na cotação na bolsa que os fundos experimentavam há 12 meses. “Isto promoveu uma performance de destaque do setor”, afirma Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. 

“Com isso, os fundos foram capazes de antecipar algumas captações, principalmente nesse início da queda dos juros domésticos. Já vimos os shoppings emitindo novas cotas, fazendo captações, o que intensificou esse cenário de fusões e aquisições no setor, algo visto por nós como bem significativo nos últimos meses”, analisa Araújo.

Mais dinheiro em caixa

Segundo Rodrigo Selles, gestor do Genial Malls, o mercado percebeu esses movimentos e a tendência de retomada dos shoppings, e isso impactou positivamente, em especial os fundos mais importantes. “O próprio MALL11 fez uma oferta de R$ 470 milhões no final do ano passado, início deste ano, quebrado em duas janelas de liquidação, mas os outros fundos também captaram bastante”, comenta Selles.

O XP Mall realizou oferta pública em fevereiro, captando R$ 1 bilhão em recursos. O fundo Capitânia Shoppings, com pouco mais de um ano de vida, arrecadou R$ 320 milhões para o pagamento de obrigações de imóveis já existentes em sua carteira. Outro fundo que foi ao mercado captar foi o HSI Malls, que arrecadou R$ 437,5 milhões com sua terceira emissão. Já o BTG Mall, do BTG Pactual, anunciou um novo plano de emissão de cotas, com a intenção de captar cerca de R$ 623,8 milhões, mas não especificou quais seriam as aquisições realizadas com o recurso.

“O que explica o movimento do setor é um pouco sobre o que está acontecendo no ‘micro’, com a indústria de shopping, com os ativos, e, obviamente, a questão macro, que afeta toda a indústria, pela expectativa de juro menor no Brasil e nos Estados Unidos”, comenta Selles. Para o gestor, o ativo está num momento bom de crescimento, de varejo, de público, consumo, etc, além da expectativa de, no final do ano, chegar em taxa de juros no Brasil na casa de 9% ou 9,5%.

 “E quando falamos de fundo imobiliário, há uma correlação muito grande com esses aspectos macro. Com esses dois efeitos combinados, um macro e um ‘micro’, tivemos essa movimentação bem forte no final do ano passado, e também esse ano. No início deste ano, já há algumas ofertas sendo anunciadas”, complementa.

“Se a gente traz esse número (2,5 bi de aquisições neste ano) para 2023, claro que é um montante consideravelmente maior, porque os fundos começaram a fazer novas emissões desde meados de 2023. Então, boa parte dos empreendimentos já foi adquirida no ano passado mesmo, e é um volume que vemos dando continuidade ao longo de 2024”, analisa Araújo, da Empiricus.

Segundo Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, isso mostra que há uma expectativa de que o segmento esteja como uma das maiores frentes dentro das ofertas de 2024. 

Entre os principais compradores, o primeiro a se destacar é o XP MALLS, que anunciou há menos de 30 dias a aquisição de participação no portfólio de empreendimentos e shoppings da SYN. “Isso trouxe para mais de R$ 2 bilhões, vamos dizer assim, a movimentação de aquisição do XP MALLS nos últimos 12 meses”, comenta Araújo, da Empiricus.

Em segundo lugar, com um volume menor de aquisição, de R$ 277,3 milhões, o Genial Malls também se destaca. Rafael Vasconcelos, gestor do MALL11 comenta que todas as aquisições do fundo já foram concluídas. Entre as compras do ano, estão 20% do Shopping Metropolitano, 17,5% do Caxias Shopping e 100% das cotas do Barra Malls FII, proprietário do Península Open Mall e do Rio 2 Shopping.

“Tivemos uma boa parte das aquisições no Rio de Janeiro. Primeiramente, foi o Shopping Metropolitano, que é um shopping que tem uma capacidade de crescimento hoje gigantesca. Quando olhamos nosso portfólio, eu diria que esse é um dos principais ativos com capacidade de crescimento. Ele está numa região de expansão da cidade, da Barra da Tijuca, onde você vai ter um crescimento populacional e é uma região ainda em desenvolvimento. É uma rentabilidade atual superinteressante com potencial de crescimento gigantesco”, afirma Vasconcelos. 

Tendências de investimento

Traçando um perfil sobre as regiões de 2023 para cá, as’ regiões-alvo’ dos fundos imobiliários foram Sul e Sudeste, que representaram, de acordo com levantamento da Empiricus, cerca de 75% das aquisições de shoppings, pegando essa janela de 15 a 16 meses. Segundo Araújo, São Paulo entra como uma região de maior foco, com cerca de 30% das aquisições, considerando essa base de dados.

Maria Fernanda também cita a maior busca pelas duas regiões. “É uma expectativa que os gestores buscam muito mais, neste primeiro momento, nessas regiões mais consolidadas, estado de São Paulo e do Rio. Um ponto muito importante é que as movimentações também estão associadas até a reciclagem de empresas listadas. Elas reciclam o shopping, e acaba que eles, no momento oportuno em que os fundos imobiliários estão com possibilidade boa de captação, conseguem, então, fazer aquisição de diversos deles que estão a mercado”, comenta a head de fundos da XP.

Para os gestores do MALL11, essa tendência é um reflexo da concentração do PIB. Segundo eles, o consumo do Brasil é, de certa forma, concentrado no Sudeste, portanto, há mais shoppings nesta região, e é natural que os FIIs de shoppings tenham uma carteira também mais concentrada.

“Quando pegamos o HGBS, por exemplo, claramente é um fundo focado no estado de São Paulo. Agora o FII de Shopping da Vinci é um fundo que não tem um claro foco em um estado específico, pelo contrário, talvez seja o que tem a maior presença geográfica pelo Brasil”, comenta Vasconcelos, gestor do MALL11. “O da XP também tem uma intenção em focar mais no Sudeste, pelo que vimos do portfólio. Nós temos essa proposta, um pouco diferente do HGBS e do fundo da Vinci, da forma como eu vejo. Entramos no Sul agora, mas temos um foco maior no Sudeste (com quase 50 % concentrado no estado do Rio de Janeiro) e até um pouco no Nordeste, e acho que somos um pouco mais agnósticos nesse sentido”, completa. 

Vasconcelos comenta que os gestores estudam a operação e entendem o que faz sentido, e se a característica do ativo se encaixar no portfólio, realizam a transação.

“Por exemplo, a gente vai adquirir um shopping em Feira de Santana, interior da Bahia. Quando você olha as características da cidade, 700 mil habitantes, é o único shopping da região, Feira é uma das principais cidades do Nordeste, tem N fatores, e vemos que faz todo sentido fazer uma transação neste lugar e o shopping vai super bem”, analisa.

“O que a gente faz é encaixar, olhar o ativo, analisar, entender como é que ele está posicionado na cidade hoje, no mercado onde está inserido. A gente sabe que mercado imobiliário é uma coisa micro, é de região, então não adianta olhar uma característica e não entender a cidade onde ele está posicionado.”