A CVM proibiu nesta quinta-feira (22) a alavancagem dos FIIs, que havia sido liberada pela lei 14.754, de dezembro passado, até a regulamentação da nova regra. A possibilidade de alavancagem, que havia passado despercebida pela maior parte do mercado, foi tema de artigo publicado na Capital Aberto em janeiro, escrito por Felipe Ribeiro, sócio diretor do Clube FII. Na prática, como revelado, a alavancagem ganhou sinal verde após modificações feitas pela nova lei 8.668, que altera dois pontos da legislação anterior: o ônus sobre imóveis dos FII e a possibilidade de tomar dívidas no fundo (artigos 7 e 12, respectivamente).

Conforme explica o especialista, a nova lei  passou a possibilitar a utilização dos imóveis dos FIIs como garantia para dívidas assumidas pelos fundos ou por seus cotistas.  Com isso, um FII pode, por exemplo, emitir um CRI usando um imóvel já existente em seu patrimônio como garantia, desde que os recursos sejam destinados à aquisição de novos imóveis, desenvolvimento, reformas ou retrofits, atendendo às regulamentações da CVM. “Até então, a alavancagem era realizada principalmente por meio da compra de imóveis,  dados como garantia para CRIs, que, por sua vez, tinham como devedores os próprios FIIs”, afirma Ribeiro.

A nova lei também passou a permitir a utilização de fiança, aval, aceite ou coobrigação, desde que se destinem a garantir obrigações assumidas pelo fundo ou por seus cotistas.

Audiência pública

Em sua justificativa, a CVM diz que a mudança “poderia ser precedida de audiência pública e poderia, dentre outros, estabelecer o público alvo elegível, um regime informacional diferenciado, a forma de aprovação prévia para os FIIs prestarem fiança, aval, aceite ou coobrigarem-se sob qualquer forma, bem em se os FIIs poderão utilizar essas faculdades para garantirem operações assumidas por cotistas específicos do fundo.”

Para Ribeiro, a CVM acerta por dar mais transparência às operações de alavancagem. “É ótimo para o mercado”, diz. “A regulamentação dá segurança para administradores, investidores e gestores, para ninguém fazer nenhuma barbaridade. Tem que mostrar como é que está fazendo.”