Em iniciativa inédita, o Global Real Estate Institute (GRI) — um clube global de incorporadores e fundos de participação — escolheu o Brasil para realizar, em maio, um encontro específico sobre loteamentos. Nessa oportunidade, pequenos estruturadores e securitizadoras brasileiras sentarão ao lado de gigantes do mercado imobiliário para discutir o financiamento de projetos residenciais localizados nos rincões de um país de dimensões continentais. Pela primeira vez, conjuntos habitacionais nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste estão chamando a atenção de investidores, de olho na demanda dos executivos contratados pelas novas companhias que se estabelecem ali.

Na falta de uma atuação mais efetiva dos grandes bancos, muitas construtoras financiam sua produção com recursos próprios. É aí que se encontram as oportunidades para quem trabalha adquirindo recebíveis com garantia imobiliária, a fim de constituir lastro na emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Essas operações frequentemente oferecem condições bem favoráveis de crédito — seja pelo tempo de liberação do capital, seja pela taxa de juros ou ainda pela flexibilidade para contratar o financiamento.

No ano passado, dois terços das emissões de CRIs foram feitos por securitizadoras pequenas: Nova Securitização, Ápice, Novasec e ISEC, entre outras. No Rio Grande do Norte e na Paraíba, por exemplo, a ISEC estruturou e securitizou duas operações para as urbanizadoras Ecocil e Ecomax. Elas detectaram uma forte tendência de loteamentos para as classes média e alta na região e, por isso, decidiram focá-los.

Uma das razões, aliás, para o crescimento das securitizadoras de pequeno e médio porte em 2013 foi enxergar um novo nicho onde existiam boas oportunidades. E isso vai muito além de saber estruturar um ativo bom. Quem trabalha com empresas menores precisa reconhecer seu papel educativo nessa indústria, pois qualquer loteador deve apresentar um nível bom de governança corporativa e mostrar que tem o controle de suas operações e de seus custos. Sem desatar esses nós, dificilmente os recebíveis do loteador conseguirão chamar a atenção num setor em que a estruturação do produto se baseia em análises sólidas e comprovadas.

Com o mercado financeiro de um modo geral retraído, os investidores estão cautelosos. Hoje, todos avaliam os números efetivos sobre o volume de vendas ou o histórico de inadimplência de um empreendimento — uma prática saudável tanto para quem domina quanto para quem valida essa informação. Por envolver títulos que lastreiam operações de médio e longo prazos, esse novo mercado aponta para estruturas pouco convencionais, mas não necessariamente menos seguras.

Os juros médios pagos pela indústria de CRIs em 2013 variaram entre 7% a 9% ao ano mais a inflação. Na comparação com o Ibovespa, que deu 16% negativos, trata-se de uma rentabilidade excelente, principalmente para investidores pessoas físicas que contam com o benefício da isenção de imposto de renda. Os títulos de melhor remuneração foram aqueles que ofereciam risco um pouco acima da média, como acontece em todo o mercado financeiro. De novo, o destaque no quesito “ganhos para a carteira” ficou com os ativos de loteadoras e urbanizadoras menores, que têm pouco acesso ao crédito — justamente um dos focos do mercado de securitização. Para 2014, o investidor vai encontrar mais e melhores ativos com essas estruturas. Eis uma boa notícia para quem aposta no nicho.