Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) podem ter um ano excepcional nas palavras de gestores dos produtos. E não faltam elementos para sustentar o otimismo do mercado. Os FIIs ao serem uma combinação de Renda Fixa, pelo pagamento mensal de dividendos, com Renda Variável, com cotas negociadas na B3, se beneficiam tanto da retomada econômica, que aquece o setor imobiliário, quanto da Selic menor que atrai investidores para a Renda Variável e valoriza as cotas.

A forte retomada das captações dos FIIs no segundo semestre do ano passado (follow-ons) é um indicativo da confiança dos gestores em um cenário ainda melhor para 2024. O começo do ano também reforça esta visão. Após a alta de quase 16% em 2023, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 já rompeu seu teto, no dia 8 de janeiro, fechando a 3.327 pontos.

Quando o assunto é captação de recursos, os gestores não têm do que reclamar. No ano passado, o volume total captado pelos FIIs foi R$ 26,5 bilhões, acima do dos R$ 21,4 bilhões de 2022, incluindo novos fundos e follow-ons. A distribuição da captação ao longo do ano foi concentrada no segundo semestre, com 74% dos recursos. “Se quebramos por trimestre, fica ainda mais claro o movimento de aceleração que falamos. O primeiro e no segundo trimestres concentraram 26% do total captado, com 13% em cada período. No terceiro trimestre subiu para 31% das captações e o último chegou a 43%”, comenta Mauro Dahruj, sócio da Hedge Investments.

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Para este ano, o gestor acredita que o setor se manterá aquecido e destaca boas oportunidades para aportes em fundos imobiliários de tijolo, com ativos de shopping, galpões logísticos e lajes. “O juro básico menor destrava toda a economia, o setor imobiliário investe, as condições de locação ficam mais saudáveis e o investidor busca alocar recursos na economia real”, explica Dahruj, da Hedge Investments, acrescentando que para as duas pontas – gestores e investidores – o momento é agora. “O começo do ciclo de queda de juros é quando surgem oportunidades, preços ficam atrativos. No fim do ciclo tudo fica mais bem precificado.”

No ano passado, a Hedge Investments captou R$ 620 milhões em um follow-on de seu fundo de shopping centers, o Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento (HGBS11), uma das 10 maiores subscrições do mercado de shopping.“Tem oportunidades em todos os segmentos, mas vemos o de shopping com maior potencial de captações neste ano”, acrescenta Dahruj.

A TG Core Asset, gestora de três FIIs, todos com foco em desenvolvimento imobiliário, fechou 2023 com R$ 1,1 bilhão captado. A última subscrição foi encerrada em 31 de dezembro e levantou R$ 616 milhões. “Temos um histórico de rapidez na alocação dos recursos. Metade já foi investido e nos próximos três meses concluímos as alocações”, comenta Henrique Leão, economista-chefe e head de Research da TG Core. O FII negociado na bolsa da asset é o TG Ativo Real. Os outros dois – TG Real Estate e o TG Renda Imobiliária – são cetipados.

“O cenário de queda de juros não é bom apenas para os preços que ficam piscando na tela de celular do investidor, mas para todas as demais variáveis. O custo de capital é mais barato para o desenvolvedor e o crédito melhora para o comprador, o que explica o aquecimento recente do setor que irá se manter. Juro destrava todas as pontas do mercado”, comenta Leão. “É difícil falar sobre emissões, mas esperamos continuar entregando um bom patamar de retorno e se tivermos um pipeline prospectivo interessante, entendo que para os cotistas é benéfico fazer novas emissões de cotas. Todo o contexto nos faz acreditar que o ritmo da indústria de FIIs captando recursos seguirá forte.”

Fundos imobiliários de papel perdem espaço, mas seguem atrativos

O otimismo do diretor executivo da Fator Gestão, Rossano Nonino, inclui os FIIs de papel, com carteiras recheadas de CRIs. “Nos últimos anos, houve um atrofiamento dos FIIs de tijolo, que já começaram sua recuperação, mas não a ponto de tornar os fundos de papel pouco atrativos. Devem diminuir a participação na carteira dos investidores, mas ainda serão importantes”, comenta. Os dados da indústria mostram a mudança no interesse dos investidores. FIIs de papel, que há quatro anos chegaram a representar 2/3 da indústria, depois caíram para 50%, com os juros altos canalizando o interesse pelos CRIs, e agora, na visão de Nonino, devem recuperar parte do espaço.

“Tem um fenômeno importante que é falta dinheiro para financiar a construção de imóveis residenciais e comerciais, com os resgates elevados da caderneta de poupança. A busca por funding alternativo vai jogar mais CRIs no mercado e com bons retornos”, avalia o executivo da Fator Asset. A perspectiva de captações neste ano, para o executivo, deve se concretizar novamente por meio de follow-ons, do que novos FIIs sendo lançados. “Tem economia de custos para o gestor, FIIs maiores oferecem liquidez para o cotista, além de facilitar a decisão de em que ativos alocar os recursos captados.” A própria asset tem o fundo Veritas, de CRI, com PL de R$ 1,7 bilhão e outros quatro com PL entre R$ 100 milhões e R$ 300 milhões, que podem ser reunidos em um único. “Estamos analisando.”

No ano passado, a Fator Asset captou aproximadamente R$ 120 milhões no FII Verità Multiestratégia (VRTM11). “Foi a primeira captação deste fundo, que investe em CRIs, em outros FIIs e em tijolo, um hedge funding de FII. Vamos crescer o produto neste ano”, destaca Nonino. Os planos da Fator Asset são ousados. Para todos os FIIs que administra, pretende levantar mais de R$ 1 bi no mercado. “Hoje temos R$ 4 bilhões sob gestão nos fundos imobiliários e pretendemos crescer algo perto de 30%. Temos um apetite importante. Com CDI a 9%, cotistas terão retorno nos fundos de papel ainda importante e, acredito, um ganho de capital na bolsa entre 10% e 20%. Será um ótimo ano.”