Os financiamentos imobiliários normalmente cobrem apenas uma parte do valor de venda do bem. A entrada, ou pró-soluto, sai do bolso do comprador ou é financiada pela própria incorporadora, comprometendo uma parte de seu caixa e exigindo estruturas de análise de crédito, cobrança que pesam na estrutura de custos. A fintech EmCash, a construtora MRV e a securitizadora Opea se uniram e estruturaram um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que resolve algumas dores causadas pela necessidade de financiar o pró-soluto dos clientes do Minha Casa Minha Vida (MCMV).

O programa do governo subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até R$ 1,8 mil e facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda de até R$ 9 mil. No modelo atual, cerca de 80% do valor do imóvel é financiado pela Caixa e o restante (pró-soluto) é subsidiado pelas construtoras, como a MRV, empresa com forte atuação no segmento de baixa renda. Os recursos para financiar a entrada dos clientes do MCMV saia do caixa da incorporadora, que emitia um CRI lastreado em uma confissão de dívida assinada pelos clientes.

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“As próprias construtoras tiveram que desenvolver e criar área de crédito, cobrança, uma política de rating para garantir uma carteira saudável, e tudo isto tem um custo. Mesmo quando emitia um CRI, acabava sendo com um deságio grande. É uma operação comum nas incorporadoras, mas que tem custo”, comenta Lucas Drummond, head de relações institucionais da Opea, securitizadora procurada pela fintech EmCash para estruturar uma nova forma de financiar o pró-soluto para a MRV.

Na estrutura montada pela Opea, a fintech passará a financiar as pessoas físicas clientes da MRV no programa MCMV e será responsável pela cobrança, gestão e operação do crédito. Além disso, ao invés do comprador formalizar um contrato de confissão de dívida pró-soluto com a construtora, ele contrata um financiamento através da emissão de uma Cédula de Crédito Bancário (CCB) com a EmCash. “As CCBs representam um instrumento de crédito muito mais robusto do que uma confissão de dívida, são papeis que possibilitam a inclusão de fiadores e, por se tratar de um crédito bancário, comunicado ao Banco Central, dá transparência quanto a capacidade de endividamento dos devedores”, destaca Drummond.

O CCB é o lastro do CRI emitido pela EmCash e cujos recursos vão financiar o pró-soluto dos clientes da MRV. “Essa abordagem pioneira não apenas abre novas perspectivas de investimento, mas também promove uma mudança significativa na maneira como o mercado tradicional opera, representando um marco significativo na evolução e modernização do setor. Queremos criar um futuro mais promissor para o ramo imobiliário, onde oportunidades são abundantes e o potencial é ilimitado”, ressalta Guilherme Maia, sócio-fundador da EmCash.

O executivo da Opea informa que foram emitidos três mil CCBs que dão lastro ao CRI no valor total de R$ 125 milhões. Do valor captado, 90% é entregue imediatamente à MRV e os outros 10% ficam em um fundo de reserva para cobrir eventual inadimplência que supere 21,5% da carteira, percentual acordado entre as partes. Ao final, se não for utilizado, os 10% são entregues à construtora. O prazo do CRI é de 66 meses com rentabilidade de IPCA mais 11,5% ao ano.

“É um custo alto, mas da estrutura, e não um custo MRV, os contratos (CCB), que são o lastro do CRI, têm correção mensal por IPCA mais 0,89% e 60 meses de prazo máximo, na maioria dos casos”, explica Lucas Drummond, da Opea, acrescentando que o CRI foi vendido para um fundo imobiliário (FII), sem citar o nome porque ainda não foi publicado nos documento formais do fundo.