A vitória do setor imobiliário sobre a covid-19

Negócios nas áreas residencial e de logística permitiram ao segmento sobreviver — e se reinventar — em meio à crise histórica



Desde o início, estava claro que os impactos da pandemia sobre o setor imobiliário seriam transformadores. Adaptar as equipes ao isolamento social forçou empresas a implementarem o modelo de trabalho home office, deixando seus escritórios vazios, o que levou muitas delas a desligarem-se de contratos tradicionais de locação, reduzindo ou devolvendo seus espaços para conter custos. Outras adotaram o esquema de trabalho híbrido e optaram por alternativas mais flexíveis, como coworkings e escritórios virtuais. Ao que tudo indica, a mudança não é temporária, e o setor imobiliário está respondendo a ela com o que sabe fazer de melhor: adaptar-se. 

Segundo levantamento da Buildings Pesquisa Imobiliária, que monitora principalmente escritórios corporativos, cerca de 80% das empresas da capital paulista acreditam que terão escritórios menores mesmo após o término da pandemia. “Isso é um processo: casas (para morar) maiores, escritórios menores. Vamos observar uma redução da metragem da empresa e uma melhora na qualidade do home office, disse Fernando Didziakas, sócio da Buildings, em evento organizado pelo InfoMoney no segundo semestre de 2020. 

Já o estudo “Tendências de Ocupação e Impacto Econômico”, da Cushman & Wakefield, aponta que 79% das empresas não trabalhavam com a modalidade de home office antes da pandemia e, depois dela, vão adotá-la de forma definitiva. O estudo, realizado em outubro do ano passado, contou com a participação de 158 empresas de vários setores, localizadas em São Paulo e Rio de Janeiro, e entrevistou, em sua maioria, presidentes, vice-presidentes e diretores. 

Como resultado, no estado de São Paulo, por exemplo, o nível de vacância das salas comerciais saltou de 20% em março de 2020, antes do início da crise de covid-19 no Brasil, para preocupantes 38% em dezembro, segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). O índice apresentou melhora no primeiro trimestre de 2021 e chegou a 27,5% no mês de março. 

A expectativa de especialistas é que o nível de vacância de salas comerciais continue em queda após o período de vacinação contra a Covid-19 e o término das medidas restritivas de combate à pandemia. Haverá, entretanto, algumas diferenças relevantes. “Se observarmos países como os Estados Unidos, em que a atividade econômica já retoma a passos largos, vemos que os escritórios voltam a ser ocupados rapidamente. O futuro do trabalho deverá oferecer aos funcionários mais flexibilidade, diversificação de serviços e ambientes amplos para fomentar a colaboração e a inovação. Por isso, empreendimentos bem localizados e multiuso devem sair na frente”, observa Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, plataforma de pesquisa e análises do mercado imobiliário na América Latina, em artigo para a Exame

Vendas na crise 

O cenário dos escritórios é inverso ao dos imóveis residenciais e ao dos galpões comerciais — estes últimos muito procurados para abrigar centros de distribuição e beneficiados pelo crescimento do e-commerce. Uma pesquisa conduzida pela Brain Inteligência Estratégica mostra que 56% das empresas de incorporação realizaram vendas em 2020 e, desse total, 60% foram derivadas de uma negociação iniciada durante a pandemia. A demanda também cresceu em 2021. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) apontam para um aumento de 27,1% das vendas de imóveis no primeiro trimestre deste ano em comparação com o mesmo período do ano anterior. 

Diferentes motivos explicam esse aquecimento. No contexto nacional, a alta disponibilidade de crédito foi um incentivo para que as pessoas buscassem um imóvel. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2020 teve um crescimento de 57,5% nos valores financiados em comparação com o ano anterior. Além disso, os juros baixos facilitaram o lançamento de empreendimentos ao mesmo tempo em que atraíram compradores e investidores, que viram na aquisição de imóveis ou de fundos imobiliários uma opção com maior rendimento e segurança do que outras modalidades de aplicação financeira. 

Em entrevista ao Valor Econômico. Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain Inteligência Estratégica, defende que o dinamismo do setor em plena crise também é reflexo da adaptação das empresas, que haviam enfrentado as dificuldades de 2014. “Elas estão mais preparadas para vender e contatar clientes digitalmente. Se essa pandemia tivesse acontecido quatro, cinco anos atrás o impacto teria sido muito maior. Muitas empresas estão avançando para oferecer a jornada de compra do imóvel 100% online”, disse Araújo, em entrevista ao Valor Econômico

A pandemia também transformou a relação entre moradores e suas residências. Ao praticar o isolamento social e ficar mais tempo dentro de casa, as pessoas passaram a valorizar atributos diferentes, que antes tinham menor importância. Segundo a “Pesquisa da Influência do Coronavírus no Mercado Imobiliário Brasileiro”, publicada neste mês pela área de inteligência imobiliária do ZAP+, 62% dos entrevistados apontaram como relevante um imóvel com ambientes bem divididos, enquanto 45% disseram que era importante ou muito importante morar numa casa ou apartamento amplo. 

Reflexos no mercado de capitais 

No auge da crise de covid-19. durante o primeiro semestre de 2020, somente os fundos imobiliários voltados a crédito conseguiram estar protegidos no período de estresse. O fato de serem fechados para resgate blindou os FIIs que investem em papéis de renda fixa, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ainda que as cotas negociadas em bolsa tenham ficado sujeitas à piora de humor do mercado.  

A maior demanda no setor de logística foi um dos aspectos que atraiu investidores. Segundo pesquisa realizada pelo GRI Club, em conjunto com a Brain Inteligência Estratégica, a preferência por FIIs do segmento de escritórios caiu de 80% no final de 2019 para 7% no início de 2021. Em contrapartida, os investimentos desses veículos em galpões aumentaram 37%, atrás apenas dos ativos residenciais.  

A tendência é que a procura por FIIs de galpões logísticos continue ao longo do ano, com crescimento da demanda e da oferta desse tipo de imóvel. Dados da consultoria JLL, por exemplo, apontam que haverá a entrada de pelo menos 1,9 milhão de metros quadrados dispostos em novos galpões somente no ano de 2021, o que culmina em um total de 22,9 milhões de metros quadrados destinados apenas à logística. 

Apesar da crise, entidades e empresas avaliam os próximos meses sob uma luz positiva. Segundo pesquisa da Abrainc com 38 das maiores empresas do setor, 97% delas lançarão algum empreendimento ainda neste ano e 87% preveem um 2021 com aumento nas vendas de imóveis. A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) é de que o mercado imobiliário tenha um crescimento de 5% a 10% em 2021 ante 2020. As perspectivas iniciais não pareciam nada animadoras, mas, sim, o setor imobiliário venceu a Covid-19. 


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