Para os que vivem sonhando com um Brasil em que as taxas de juros são de primeiro mundo e os investimentos , em grande parte, voltados ao mercado de capitais, a promessa de uma maior procura pelos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) neste ano de 2007 vem em boa hora. Especialistas acreditam que, nos próximos meses, o mercado de securitização será impulsionado pela maior disponibilidade de crédito imobiliário no País e por recentes alterações nas instruções da CVM para o setor. Estamos falando, especificamente, daquela que ampliou de 0,5% para 20% o limite de créditos por devedores distribuídos ao varejo (ou seja, com valor unitário inferior a R$ 300 mil), facilitando a estruturação das carteiras. A iniciativa só veio reforçar o promissor futuro do próximo protagonista da história do CRI no Brasil, chamado “pessoa física”. Diante de um investimento isento de imposto de renda e um retorno atrativo, esse público é forte candidato a enxergar nesses títulos uma alternativa para suas tradicionais aplicações em fundos DI.

Por enquanto, os verbos usados por quem defende essa tese ainda são conjugados no futuro. “Muitos investidores ainda não ouviram falar nos certificados, há pouca oferta desses produtos e raros bancos que os ofereçam aos seus clientes. Mas tudo isso vai mudar”, afirma Marcelo Rabbat, sócio da consultoria PR&A Financial Products. Segundo ele, cada vez mais as pessoas físicas estão se dando conta de que é preciso olhar além do juro nominal proporcionado por seus investimentos. Seu raciocínio é fácil de entender: imagine uma aplicação com taxa de CDI de 11% ao ano. Descontada a inflação do período, esse cotista chegaria a um juro real na ordem de apenas 6%. Num ambiente de Selic em queda, portanto, os fundos lastreados em títulos do governo se tornaram muito vulneráveis a qualquer avanço da inflação. “Com o CRI, isso não acontece. Por ele pagar uma taxa fixa mais IGPM, o título ganha uma espécie de hedge contra a inflação.”

A percepção sobre as vantagens do CRI entre investidores, na opinião do consultor, terá início no universo de clientes private banking. Rabbat estima que o valor das novas cotas comecem a partir de R$ 50 mil, e isso deve ocorrer não porque os menos afortunados teriam um interesse menor pela securitização, mas sim porque bancos, corretoras e assets veriam seu custo com a distribuição e divulgação do produto aumentar substancialmente caso optassem por um CRI muito pulverizado, com cotas de R$ 10 mil. “É lógico que um dia haverá esse produto para o ‘varejão’, mas acredito que demora. A prioridade agora serão os investidores institucionais e o público do private banking.”

Fernando Fontes, diretor de produtos corporativos da corretora Petra, pensa diferente. Acha, sim, que o custo/benefício de oferecer CRI com cotas a um preço de R$ 20 mil compensa. Tanto é que a corretora montou no final de 2006 sua própria securitizadora — a Gaia — e, neste momento, mantém contato com várias construtoras a fim de estruturar seus próprios títulos. “Já temos clientes do varejo para uma operação na ordem de R$ 8 milhões”, diz o diretor da Petra, que admite estar muito perto de a Gaia fechar uma operação com um prédio residencial em São Paulo. A primeira operação da corretora no mercado da securitização aconteceu em dezembro de 2005, quando iniciaram a venda do primeiro Fundo de Investimentos em Direitos Creditórios. Hoje, a Petra já soma cinco FIDCs em sua carteira.

Outra gestora que fará sua estréia na oferta de CRIs em 2007 é a Infinity Asset Management. “Sem a nova norma, que ampliou para 20% o limite dos devedores, esse produto seria praticamente inviável para pessoa física”, avalia o economista-chefe da gestora André Ng. Segundo ele, neste momento, a Infinity está à procura de uma securitizadora para concretizar o lançamento de um certificado de recebíveis de um conjunto de imóveis em Brasília no segundo semestre. A idéia é que as cotas dos títulos sejam vendidas para os seus próprios clientes por algo em torno de R$ 100 mil cada, mas não está descartado o plano de oferecer, no futuro, esse produto a terceiros. “Muito provavelmente, o CRI ainda está longe de superar as emissões de FIDCs, mas é preciso considerar que, a partir de agora, os produtos financeiros da construção civil estarão em alta. E os certificados imobiliários vão pegar carona neste cenário”, prevê.

MAIS VISIBILIDADE — A oferta dos recebíveis imobiliários para as pessoas físicas também será facilitada na medida em que os fundos multimercado passarem a incluir o produto em suas carteiras de renda fixa. É o que acredita Marcelo Urbano, diretor de produtos da Boa Esperança Recebíveis. Isso ajudaria, inclusive, os distribuidores a lidar com um grande problema desse mercado: explicar para o investidor leigo o mecanismo de uma operação com nome estranho — securitização — em que ele próprio financia
uma dívida que só retornará para o seu bolso num período de dez anos.

“Hoje em dia, já existem fundos com opções de ações, derivativos e tantas outras aplicações que o investidor não domina os detalhes, mas os aceita. Não vejo por que o CRI ficar de fora dessa carteira.” Urbano já foi procurado por investidores estrangeiros e revela que há planos de a Boa Esperança ter sua própria securitizadora — por enquanto, eles apenas compram o recebível e repassam esse crédito para o estruturador. Perguntado se isso acontecerá ainda neste ano, preferiu não comentar.

Na Rio Bravo Securitizadora, a tendência de que o CRI ocupará cada vez mais espaço nas prateleiras do mercado financeiro também se confirma. O presidente da empresa, Nicholas Reade, conta que aumentou a procura de bancos e corretoras por esse produto. Pelos seus cálculos, sabe que é possível montar operações em que a cota mínima seja de R$ 20 mil, e só lamenta o fato de a CVM não ter buscado formas de estimular o CRI corporativo para o varejo. Contudo, o que o preocupa é saber se haverá oferta das construtoras para dar conta de seu crescente interesse. “Pode ter mais demanda do que papel”, sentencia. Essa dúvida é, aliás, compartilhada pelos distribuidores ouvidos nesta reportagem.

Para quem não sabe, os bancos têm, por lei, a obrigação de destinar parte da poupança depositada em suas agências para investimentos imobiliários. Como o dinheiro usado no financiamento bancário vem das cadernetas — aplicação com baixo custo de capital para o banco —, a taxa de juros oferecida a uma incorporadora se torna muito atrativa no mercado. Desse modo, não é raro as construtoras fecharem contrato com os bancos, cedendo a eles os recebíveis da venda do imóvel em troca de financiamento. Com isso, as securitizadoras ficam de fora da negociação.

Será que, posteriormente, os bancos poderiam securitizar os recebíveis dos prédios que eles financiaram? Em tese, sim. Mas para quem acredita nessa hipótese, Ricarno Leoni, superintendente de mercado de capitais do Santander, avisa: “Não existe interesse dos grandes bancos em transformar os recebíveis de imóveis em CRIs, porque eles já contam com caixa elevado”. Isso não significa que os bancos não trabalharão com esse tipo de título em 2007. Pelo contrário, haverá oferta do certficado por parte dos bancos, mas — a princípio — voltada a imóveis comerciais num modelo chamado CRI corporativo. Para esse público, o próprio Santander pensa em lançar CRIs neste ano, a exemplo do que fez em 2006 quando estruturou uma operação com recebíveis da Petrobras.

Mais otimista, Fernando Fontes, da Petra, consegue enxergar uma saída para evitar uma eventual escassez de CRIs no mercado por falta de lançamentos. “Muitas incorporadoras estão abrindo o capital e, através dessas ofertas públicas de ações, podem captar dinheiro para suas obras sem precisar do financiamento dos bancos. Assim ficam livres para, depois do imóvel pronto, estudar as ofertas das securitizadoras”, diz. Na sua perspectiva, se esse mercado assistir a uma competição, essa disputa se dará entre os próprios distribuidores. “Algumas securitizadoras já têm clientes fixos, o que pode dificultar o acesso de novos distribuidores aos produtos”, diz. Se isso serve de alívio para a Petra, o diretor da Brazilian Securities, Fábio Nogueira, diz que, no que depender deles, haverá títulos para todo mundo. “Neste ano, faremos emissões no valor de R$ 1 bilhão, três vezes mais que em 2006”, prevê.

AVISO AO MERCADO — Com os CRIs em mãos, só restará aos bancos, corretoras e assets um último desafio: vendê-los ao público. Vamos ver como eles se sairão na difícil tarefa de explicar à pessoa física que tal investimento tem, por um lado, a vantagem de pagar mais que o DI — além de uma proteção por existir o prédio construído como garantia —, mas que o certificado não conta com a mesma liquidez de um papel do governo federal ou mesmo de algumas ações da bolsa. É sabido que o varejo não tem a cultura do investimento no longo prazo, e o vencimento desses papéis costuma ser de dez anos. E mesmo que haja algum tipo de amortização mensal do CRI, essa remuneração pode ficar, em algumas situações, aquém da taxa mensal de um fundo DI.

Tudo isso vai precisar ficar claro para o cotista. Assets e corretoras consultadas disseram que estão prontas para o desafio, pois suas equipes foram preparadas para tirar dúvidas, explicar os benefícios e apontar as chances de prejuízo. É bom que seja assim mesmo, pois a CVM estará de olho. “Esperamos que o intermediário não só esclareça todos os riscos envolvidos, como também verifique se esse produto se encaixa no perfil do investidor”, avisa a superintendente de desenvolvimento de mercado da autarquia, Aline de Menezes Santos. “É a premissa da nossa regulamentação: o intermediário tem de cumprir esse papel e pensar, antes de tudo, nos interesses do seu cliente.”