Há muita conversa no mercado sobre a intensificação da demanda no setor hoteleiro do Brasil. Qualquer um que viaja com frequência pelo País tem a sensação de que está cada vez mais caro e difícil conseguir um quarto de hotel. Essa percepção é comprovada por números. A taxa de ocupação e a receita por quarto disponível (conhecida no jargão do setor por RevPAR – revenue per available room) vêm aumentando consistentemente desde 2009 e, em 2011, atingiu índices recordes. Só em 2010, a RevPAR, segundo a Jones Lang LaSalle Hotéis, subiu mais de 15%. Para este ano, a perspectiva é de nova elevação.

O grande consumidor de serviços hoteleiros no Brasil é o próprio brasileiro. Com a expansão da economia nos últimos anos e o ganho de poder aquisitivo das classes C e D, a demanda por quartos tende a crescer consideravelmente. Conforme a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (Abih), mais de 30 milhões de pessoas deverão se hospedar pela primeira vez em um hotel em 2011. Além disso, a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016 deverão incrementar ainda mais a atratividade do Brasil como destino turístico.

Embora haja, de acordo com a Jones Lang LaSalle Hotéis, mais de 150 hotéis em construção no País, o setor hoteleiro não tem atraído, de maneira relevante, investidores institucionais e grandes operadoras. Apesar da demanda e do crescimento de 10% em 2010, nosso mercado hoteleiro ainda é bastante imaturo e pouco atrativo para esses investidores e para operadoras estrangeiras.

Cerca de 82% dos hotéis brasileiros são detidos e operados por empresas independentes, muitas vezes familiares. Diferentemente do que ocorre nos mercados em que esse segmento está desenvolvido, o operador do hotel é, na maioria das vezes, o dono do ativo. A ausência de uma prática de mercado consolidada para operação de hotéis é, sem dúvida, um entrave para as grandes operadoras que gostariam de ampliar sua presença no Brasil e, também, para investidores institucionais que teriam como objetivo adquirir apenas o ativo imobiliário.

Além disso, o crescimento do setor está sendo puxado pelo investimento em hotéis econômicos, localizados nos grandes centros urbanos. Isso se explica pela expansão da classe média e pelo aumento de renda das camadas mais pobres da população.
Há, entretanto, uma carência de investimentos em hotéis de luxo. As grandes operadoras internacionais que atuam nessa área estão presentes no Brasil, mas de forma muito tímida quando feita a comparação com outros mercados. Uma das razões é o fato de grande parte delas funcionar apenas como operadoras, não sendo proprietárias dos ativos. A ausência de uma prática de mercado bem definida no Brasil para operação de hotéis acaba sendo um desafio enorme para a ampliação da presença desses players.

Uma possível alternativa para solucionar esses entraves seria uma ação coordenada entre fundos de investimento e grandes operadores internacionais. Poderiam ser desenvolvidos contratos de operação entre investidores e operadores, nos moldes internacionais, que ampliassem o espectro de investimentos e o número de players interessados no País. Obviamente, essa estrutura contratual deve ser tropicalizada, endereçando aspectos da legislação brasileira e assegurando as garantias necessárias às partes.