Não bastassem os desafios inerentes à convergência para as normas internacionais de contabilidade (IFRS, na sigla em inglês), as construtoras e incorporadoras imobiliárias brasileiras terão um trabalho a mais na confecção dos balanços financeiros: definir como contabilizarão as receitas oriundas dos imóveis vendidos durante a fase de construção do empreendimento. O tema é tratado no ICPC 2, a ser editado neste mês de dezembro.
A interpretação traz esclarecimentos sobre a aplicabilidade do CPC 17, sobre contratos de construção; e CPC 30, de receitas.

No Brasil, o BR Gaap sempre permitiu que o valor dos imóveis vendidos na planta fosse reconhecido de acordo com o andamento da obra. O IFRS, no entanto, obrigatório nos demonstrativos consolidados a partir de 2010, prevê tipos diferentes de contrato, que geram formas também distintas de contabilização. Os contratos caracterizados como de construção (quando o comprador é capaz de definir mudanças estruturais significativas antes e durante a construção) seguirão o CPC 17. Nesse caso, a norma determina o reconhecimento de receitas pelo percentual de evolução da obra, uma vez que o comprador é capaz de determinar elementos do projeto e alterações. O CPC 30, por sua vez, trata da contabilização de receitas provenientes de tipos diferentes de contrato.

Os de prestação de serviço reconhecerão a receita ao longo da obra. Já os contratos de venda de bens só poderão capturar o resultado na entrega das chaves.

Na prática, a classificação dos contratos promete ser complicada. Por isso, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) já se colocou à disposição das companhias para estudar o assunto em conjunto.

A dificuldade é saber em qual grupo cada contrato deve se encaixar. Geralmente, as empresas brasileiras do setor atuam em várias frentes, em consórcio com outros grupos, como incorporadoras e construtoras. Na avaliação do diretor Eliseu Martins, grande parte do desafio vem da dinâmica do mercado imobiliário brasileiro, muito diferente do europeu ou norte-americano. “Na Europa, a compra geralmente é feita quando o imóvel está pronto ou praticamente pronto. Nos Estados Unidos, há mercado de imóveis na planta. Mas a diferença é que, na construção, eles são reservados, não exatamente vendidos. A transação efetiva se dá com a entrega das chaves”, explica Martins.