Avistar uma placa sobre um empreendimento imobiliário em construção tem sido cada vez mais frequente nos grandes centros urbanos. Em que pese o reaquecimento do mercado, pouco se discute sobre a necessidade de aprovação de operações imobiliárias pelo Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).
Se, por um lado, uma série dessas operações está por trás das rotineiras placas e canteiros de obra, por outro, qualquer ato que preencha os critérios legais deve ser notificado ao Cade antes de consumado. Por que, então, as dúvidas do setor?
Hipóteses de concentração
A principal questão parece ser quanto à caracterização de operações imobiliárias típicas como “atos de concentração”. A existência de efeitos no Brasil e a verificação dos patamares de faturamento (os outros dois critérios legais) têm gerado menos discussão.
O art. 90 da Lei 12.529/2011 prevê os atos concentração. São eles: fusões; incorporações; contratos associativos, consórcios, joint ventures; e aquisições de controle ou parte de empresa. Na prática, o Cade tem reconhecido certas operações imobiliárias como hipóteses desse artigo. Alguns dos exemplos mais representativos valem menção:
- Constituição de sociedade de propósito específico (SPE) entre concorrentes para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário. Em setembro de 2022, o Cade consignou que a constituição de uma SPE entre concorrentes configura hipótese de ato de concentração e deve ser submetida à análise prévia.
- Formação de joint ventures para investimento futuro em projetos imobiliários, ainda que indefinidos. Decisões recentes analisam, enquanto atos de concentração notificáveis, parcerias entre concorrentes para a realização de investimentos futuros em empreendimentos imobiliários, incluindo projetos greenfield.
- Compra e venda de imóveis, inclusive não operacionais (como terrenos, por exemplo). O Cade já fixou que a aquisição de um ativo configurará um ato de concentração, observada ao menos uma das seguintes características: operacionalidade, destinação específica, essencialidade à atividade econômica do comprador ou acréscimo de capacidade produtiva.
- Arrendamento de bens, incluindo imóveis. Decisões analisam, enquanto atos de concentração, operações envolvendo o arrendamento de bens, como imóveis, para um concorrente.
- Cessão de direitos reais. Em decisão emitida no final de 2022, o Cade considerou como ato de concentração a concessão de um direito real de superfície para o desenvolvimento de um empreendimento.
Risco de sanções
Independentemente do setor, qualquer ato deve ser submetido ao Cade, verificados os critérios legais. Trata-se de uma análise formal cuja falha em notificar pode levar a sanções administrativas.
A experiência recente envolvendo o segmento imobiliário ressalta a importância de acompanhar a evolução das decisões do Cade e reconhecer que determinados tipos de operações configuram atos de concentração sujeitos à notificação.
* Luiz Antonio Galvão é advogado sênior e Matheus Barreto é advogado da área de concorrencial do BMA Advogados
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