O governo federal publicou, nesta segunda-feira (22/4), Medida Provisória (MP) que institui o Programa Acredita, visando reestruturar parte do mercado de crédito no Brasil, estimular a geração de renda, emprego e promover o crescimento econômico. Trata-se de um conjunto de ações estruturadas em quatro pilares. Um dos pilares visa estimular a criação de um mercado secundário para o crédito imobiliário, melhorando a liquidez e o acesso ao financiamento no setor. Também foi criado o Eco Invest Brasil, com o objetivo de proteger de oscilações cambiais investimentos no âmbito do Fundo Clima. Outros dois eixos são programas de microcrédito destinados aos inscritos no Cadastro Único (CadÚnico) e no Procred 360.

Ao divulgar a MP, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, informou que a ideia é auxiliar o mercado de crédito, que enfrenta desafios com relação à fonte de financiamento, decorrentes da redução da captação líquida de poupança. O governo propõe a expansão do papel da Empresa Gestora de Ativos (Emgea) para atuar como securitizadora no mercado imobiliário. A medida, segundo o governo, beneficiaria especialmente as famílias de classe média, impactadas pela queda da oferta de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

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A partir da MP, a Emgea poderá adquirir créditos imobiliários das instituições financeiras para incorporar em sua carteira ou vender no mercado, assim como títulos de valores mobiliários, contribuindo para fortalecer e dinamizar o mercado secundário de crédito do setor. A MP amplia a forma de atuar da empresa que pode criar ou participar de um “fundo de investimento, SPE ou PPE”, para a finalidade de comprar créditos imobiliários das instituições.

O sócio-diretor de investimentos do Clube FII, Felipe Ribeiro, analisou a MP a pedido da Capital Aberto e aponta perguntas sem respostas em relação ao novo papel da Emgea como securitizadora. A primeira, e mais relevante na visão de Ribeiro, é como será feita a cessão das carteiras pelos bancos, já que a instrução CMN 5118, no artigo 1 inciso 3º, veda operações de cessão de CRIs e CRAs. “O artigo fala em vedação deste tipo de operação em situações em que a companhia, instituição financeira, tenha riscos, subscrição entendo eu, e benefícios, de ganhos”, explica o especialista. “Eu me pergunto, ou vão mudar a 5118 ou qual será a qualidade da carteira transferida para a Emgea? Se uma instituição não pode transferir uma carteira de qualidade e com um ganho pela cessão porque o faria?.”

Ao comunicar o lançamento da MP, o governo lembra que “a Emgea é uma estatal independente e não será utilizada para absorver créditos de má qualidade de instituições financeiras, sejam elas públicas ou privadas”. E acrescenta: “Pelo contrário, vai poder adquirir ativos seguros e de boa rentabilidade, vai dinamizar o mercado imobiliário ao mesmo tempo que preservará a rentabilidade de suas operações. A sua atuação será regulada e fiscalizada por meio de medidas infralegais que alinhadas à gestão responsável e transparente.” O diretor do Clube FII lembra que é preciso mitigar o risco do “adverse selection” pelos bancos pelos bancos, ou seja, de que os ativos de pior qualidade sejam cedidos para a empresa.

Na apresentação da MP, também foi comentada sobre a proposta de troca do indicador, por meio de um swap, da Taxa Referencial (TR) para o IPCA, para a correção dos contratos. Na visão de Felipe Ribeiro é preciso entender melhor como será feito o Swap para mudança do indexador dos contratos e a que preço. “A proposta, a MP está posta, mas ainda temos dúvidas sobre como funcionará, sem falar no papel dos fundos de pensão, também citado pelo ministro (Haddad) mas sem detalhar.”

Outra novidade importante na MP foi a criação do Programa de Mobilização de Capital Privado Externo e Proteção Cambial, o Eco Invest Brasil, no âmbito do Fundo Clima. A medida, integrante do Plano de Transformação Ecológica do Brasil, pretende incentivar investimentos estrangeiros em projetos sustentáveis no país e oferecer soluções de proteção cambial, para que os riscos associados à volatilidade de câmbio sejam minorados e não atrapalhem esses investimentos para a transformação ecológica brasileira.

Foram estabelecidos, na MP, as linhas de crédito necessária para a sua execução, os objetivos do Programa, os mecanismos de transparência e governança, assim como o papel de cada instituição envolvida. Além disso, essa MP autorizará o Banco Central a realizar as operações que viabilizam as soluções de proteção cambial previstos no programa.