No Brasil impera a máxima de que o ano começa mesmo só depois de terminada a folia do Carnaval. Para os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), após um começo de 2024 de muito brilho, a pergunta é se neste “novo ano” vai manter o bom desempenho. No pré-carnaval, o índice de referência do setor (IFIX) já havia registrado o maior patamar desde que foi criado, em dezembro de 2010, atingindo 3.340,69 pontos no dia 7/02. Desde então, entre altos e baixos, vem renovando o recorde. A Capital Aberto ouviu especialistas e analisou dados que sustentaram até aqui o ótimo momento do produto na busca por pistas para o restante da temporada.

Mesmo que o desempenho passado não garanta retornos futuros, um olhar para janeiro de 2023 mostra a força do produto em cenário de ciclo de corte de juros, que estimula o investidor a tomar risco e ativa a economia real. Segundo boletim da B3, em janeiro os fundos imobiliários ganharam 81 mil investidores, chegando à marca de 2.584 milhões de cotistas, a ampla maioria de pessoas físicas. No fechamento do mês, eram 923 FIIs com cotas na bolsa. Na primeira sexta-feira (16) pós-carnaval, o IFIX fechou em discreta alta de 0,03%, a 3.350,1 pontos.

Juros em queda

Na avaliação de especialistas, hoje todas as condições de temperatura e pressão jogam a favor dos fundos imobiliários. “Na minha visão, tem fôlego para seguir no ritmo de alta. Os ativos imobiliários são os que mais se beneficiam quando a gente tem quedas de juros em um cenário econômico estável. É uma questão de fundamento: inflação sob controle e uma redução de juros melhora a rentabilidade dos fundos imobiliários, principalmente os de tijolo”, analisa Alexandre Dalpiero de Freitas, CFO da Gazit. A multinacional israelense, uma das maiores operadoras de shoppings ao redor do mundo, vendeu 20% de participação de seu fundo Gazit Malls na B3 no dia 07/01, levantando R$ 301 milhões. “Foi a primeira oferta pública do fundo, com sucesso e feita em um cenário com Selic ainda de dois dígitos e por conta da qualidade dos ativos no portfólio.”

 Alejandro Padilha, gestor de fundos imobiliários da Kinea Investimentos, tem visão semelhante. “É um ano que bem provavelmente o IFIX vai continuar andando. Com uma contribuição menor dos fundos de papel, mas ainda assim importante já que 40% do índice é composto por fundos de CRI”, comenta Padilha. “São ativos menos voláteis, de dívida com lastro imobiliário, quase uma renda fixa, de dívida imobiliária atrelada ao CDI ou a IPCA +. Como a duração média dos papéis é de três a cinco anos, o gestor vai reciclando a carteira e contratando aos poucos a outra taxa. Não é afetada imediatamente pela mudança na Selic.”

Fundos de tijolo

O executivo da Kinea também comentou sobre o impacto da trajetória do juro nos produtos com imóveis reais nas carteiras, como fundos de lajes corporativas, shopping ou de galpões logísticos. “Se você compra um shopping numa rentabilidade, um cap rate de 8%, quando a Selic está a 6%, e depois o juro vai a 13%, como os 8% praticamente não mudam você passa imediatamente a perder”, explica. “Agora com a Selic em queda o efeito é muito positivo para os FIIs de tijolos que vão performar melhor ao longo de 2024.”

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Entre os diferentes ativos que compõem as carteiras dos FIIs de tijolos, na visão dos especialistas, o momento é muito favorável para portfólios com shopping center. “Desde 2019, temos posições importantes em shopping. A pandemia, claro, que afetou muito, mas hoje o consumo em shopping é até melhor do que em consumo fora destes centros comerciais. Desde 2022, as vendas nos shoppings cresceram não apenas pela inflação, mas também tiveram ganho real no faturamento”, comenta Alejandro Padilha. “É um segmento que responde rápido à queda do juro e ao aumento do consumo.” Outra informação importante é a queda da vacância nos shoppings, na casa de 5% que é uma taxa baixa.

Dalpiero de Freitas, CFO da Gazit, lembra que mesmo em momentos turbulentos, shopping, por natureza, é um setor bem resiliente. “Gera muito caixa e com uma boa margem de rentabilidade. Tende a passar por períodos de mais criticidade de uma maneira mais suave, e quando você tem um cenário de economia melhor, ele se beneficia muito.” O executivo acrescenta que a inadimplência dos lojistas que caiu bastante deve reduzir ainda mais com juros menores, o que vai assegurar que os FIIs de shopping vão seguir com bom desempenho.

Lajes corporativas

Os FIIs de lajes corporativas, que sofreram muito na fase de isolamento social para combate à pandemia da covid, têm recuperado o fôlego, mas de forma desigual na visão dos especialistas. FIIs com ativos de alta qualidade, em regiões nobres das grandes cidades, puxam o desempenho do segmento. “Em regiões da Faria Lima, em São Paulo, as lajes estão praticamente todas ocupadas, menos de 7% de vacância nessas regiões. Preço da locação está em alta”, explica Padilha, da Kinea.

Um dos efeitos da valorização das áreas nobres é que muitas empresas estão sendo obrigadas a buscar locações em outras regiões, que também irão se valorizar. O executivo cita, como exemplos, áreas da Berrini e Chucri Zaidan. “São regiões que tiveram muita entrega de novos edifícios, que pelo home office perderam locatários.

São essas regiões que têm mais vacância e que vão absorver inquilinos que buscam fugir das áreas mais caras.” Na visão do executivo da Kinea, em um horizonte de dois a três anos a vacância nas lajes das diferentes regiões deve se equilibrar, o que é positivo para os FIIs.

Já os FIIs de logísticas, que foram bem no pior momento da pandemia, com o crescimento do varejo eletrônico e a necessidade de entregas rápidas, têm uma vacância controlada. É um segmento, na visão dos especialistas, mais equilibrado. Dividendos são mais estáveis, mas por outro lado não tem muito ganho por aumento de aluguel.

O que pode dar errado

O que hoje alimenta as previsões de um ano promissor para os fundos imobiliários é também o ponto de atenção destacado pelos gestores de FIIs: a política monetária. “Se os juros ficarem muito altos lá fora por mais tempo pode interromper antes o ciclo de corte de juros no Brasil. Isso acaba limitando um pouco o ganho que você poderia ter”, explica Padilha, da Kinea. Se os juros não caírem abaixo de 10%, acrescenta, o ganho potencial do IFIX pode ser menor. “Falando de shopping, se o crescimento econômico projetado para o ano não for tão bom, as vendas podem ser afetadas. Na logística, eu não vejo muita coisa que pode dar errado, só se a nova entrega de ativos não ser muito absorvida, mas aí eu acho que é um cenário parecido com o PIB, ou seja, se o PIB vai muito mal, aí as empresas deixam de alocar mais galpões logísticos.”

Na visão de Dalpiero de Freitas, CFO da Gazit, no radar dos eventuais problemas que possam afetar o cenário hoje benigno para os fundos está a situação da economia americana, que passa por juros e eleições presenciais. “Em ano eleitoral, aqui como lá, acaba ocorrendo pressões políticas no Fed. Outro ponto é a política fiscal brasileira, que pode afetar a perspectiva econômica e de juros”, acrescenta.