Especializada na gestão de fundos imobiliários no Brasil, a Prosperitas enxergou na aquisição de uma fatia majoritária na companhia de loteamento Cipasa uma oportunidade de ouro. Depois de seis meses de negociações, o Prosperitas III FIP abocanhou 78% do capital da empresa, uma das maiores do País no seu segmento. A participação foi comprada do grupo imobiliário LDI, holding que reúne a construtora de alto padrão Adolpho Lindenberg, a incorporadora Lindencorp e a REP, empresa de centros comerciais, da qual a PDG Realty é sócia. O valor da operação não foi revelado. Quase um ano depois do primeiro aporte de capital, a Prosperitas fez um segundo, em novembro de 2011, para fortalecer as operações e estruturar o crescimento da Cipasa para os próximos anos.

As metas da companhia são ambiciosas. A Cipasa, que, antes do acerto, tinha seu foco no Estado de São Paulo, está de olho, agora, em negócios em todo o território nacional. Desenvolver empreendimentos na cidade tornou-se muito complexo. O prazo de aprovação de um loteamento varia na capital paulista de quatro a cinco anos, e, em alguns casos, o prazo para concessão da licença é imprevisível. Tudo isso, claro, tem impacto direto no ciclo financeiro do projeto. Daí a relevância de diversificar a receita geograficamente, explica Sérgio Villas Boas, presidente da Cipasa. Além de São Paulo, a companhia atua hoje em sete estados: Rio de Janeiro, Espírito Santo, Minas Gerais, Bahia, Rio Grande do Norte, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. Mais um está prestes a entrar para a lista, mas ainda é mantido sob sigilo.

“Antes, nossa atuação era concentrada em São Paulo. Agora, temos presença nacional, com foco no desenvolvimento urbano e em empreendimentos multiuso”, diz Villas Boas, que se manteve à frente do negócio depois do acordo com a Prosperitas. “Chegamos a receber propostas de outros investidores, mas optamos pela Prosperitas por ela ser a única focada no segmento imobiliário, o que faz grande diferença”, destaca.

Segundo Diogo Bustani, gestor da Prosperitas, o aporte de recursos propiciou condições para a empresa alcançar um novo patamar. A expectativa é elevar em 30% anuais o valor de mercado da Cipasa e alavancar o valor geral de vendas (VGV) médio dos lançamentos. Bustani esclarece que, antes da injeção de capital, esse indicador era de R$ 40 milhões, e boa parte dos projetos era implementada por meio de parcerias. Agora, a Cipasa tem novas metas. O objetivo é lançar, nos próximos três anos, entre 45 a 50 projetos espalhados pelo País com VGV médio de R$ 60 milhões cada. Nesse contexto, as parceiras deixarão de ser priorizadas, permitindo uma apropriação maior das margens dos lançamentos.

A atuação nacional também pediu mudanças na gestão da empresa. O número de funcionários duplicou — hoje são 90 colaboradores, ante os 40 que a empresa tinha anteriormente. Contribuiu para essa expansão a contratação de mais funcionários para a área de novos negócios. O departamento, que antes possuía quatro empregados, tem agora 12. A missão deles é prospectar oportunidades em todo o Brasil, de olho em cidades com mais de 100 mil habitantes e que estejam experimentando forte crescimento, o que gera demanda por soluções de moradia. “Nosso foco são cidades que tenham perto projetos estruturantes que aumentem a demanda por desenvolvimento imobiliário”, afirma Villas Boas.

Em paralelo ao reforço da equipe, a Cipasa aperfeiçoou seu sistema de Tecnologia de Informação (TI), com o objetivo de deixá-lo mais amigável para os clientes. Também criou ferramentas de gestão para estabelecer metas e atrelá-las ao programa de remuneração variável dos executivos. A iniciativa, apesar de existir há algum tempo na empresa, precisava ser melhorada. “O programa está alinhado, atualmente, com as melhores práticas do mercado”, garante Bustani.

O ingresso da Prosperitas na Cipasa também trouxe melhorias na seara de governança. O conselho de administração da companhia foi totalmente reformulado. Antes, o órgão não tinha vida própria, já que as decisões eram tomadas pelos 11 conselheiros da holding. “Agora, temos um conselho da Cipasa, que se reúne a cada trimestre e define as estratégias”, conta Villas Boas. São cinco conselheiros, sendo dois da Cipasa e três definidos pela Prosperitas. A gestora se orgulha de ter melhorado também a gestão financeira da companhia. “Ajudamos, por exemplo, a empresa a encontrar o nível de financiamento ideal para as operações de alavancagem”, diz Bustani. Diante de tantas mudanças e boas perspectivas de crescimento, a Prosperitas nem pensa em desinvestimento. Mas cogita, no futuro, a abertura de capital da Cipasa na BM&FBovespa como uma porta de saída para o fundo.