Os gestores de fundos de investimento imobiliários (FIIs) vão enfim sair da imobilidade. Antes dedicados basicamente à compra de imóveis, agora eles se preparam para diversificar a carteira. O temor de que essa iniciativa implicasse maior tributação intimidou, por quase um ano, o lançamento de fundos voltados a ativos como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário e cotas de fundos de investimento. Esses produtos foram inclusos na cesta de oportunidades dos FIIs em outubro de 2008, por meio da Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Dez meses depois, a edição da Lei 12.024, em 27 de agosto, esclareceu o tratamento tributário e pôs fim ao medo do leão.

A dúvida estava na legislação dos fundos de investimento, que estabelece para os FIIs tributação sobre toda operação caracterizada como aplicação financeira, ou seja, toda compra de ativo que não seja empreendimento imobiliário. Com a chegada da 472, coube a discussão: os ativos recém-admitidos pela norma deveriam ser tratados como títulos de aplicação financeira ou como investimento imobiliário?

Sem saber de que forma a Receita Federal interpretaria esse ponto, quase nenhum gestor se atreveu a incluir na carteira os ativos com lastro imobiliário. Com o objetivo de desanuviar a questão, uma emenda foi inserida na Medida Provisória 460, relacionada ao programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, depois convertida na Lei 12.024. A emenda isenta de imposto de renda as aplicações em letras hipotecárias, CRIs, letras de crédito imobiliário e cotas de outros FIIs. Ficam fora da isenção fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDCs), debêntures e ações de empresas do setor, que também estão dentre os ativos permitidos pela 472.

“A lei não resolveu tudo, mas ajudou bastante”, afirma Andrea Bazzo, sócia do escritório de advocacia Mattos Filho. Era a senha que faltava para o mercado destravar. O único caso conhecido de quem enfrentou o risco da tributação é o do CSHG Brasil Shopping FII, da Credit Suisse Hedging-Griffo. O fundo comprou, em julho, cotas do FII Shopping Parque Dom Pedro, no total de R$ 62,5 milhões.

CANTEIRO DE OBRAS — A RB Capital está em fase de estruturação de fundos com patrimônio acima de R$ 100 milhões para explorar as possibilidades abertas pela Instrução 472, conta o diretor executivo da securitizadora, Marcelo Michaluá. A oferta de um deles, o RB Capital Renda I FII, com mais de R$ 115 milhões em recursos, está em análise na CVM. Para o diretor, a 472 criou uma forma alternativa de acessar investidores, por meio de um produto mais flexível.

O fim da dúvida fiscal também animou a Fundo Imobiliário Consultoria, que espera liberar ainda em 2009 três FIIs em parceria com a Petra Corretora. De acordo com o sócio da empresa, Sérgio Belleza Filho, um desses fundos será voltado exclusivamente a ativos de recebíveis imobiliários. “Existem diversos fundos prontos, especialmente de CRIs, que estavam só esperando a lei para sair a mercado”, garante Olivar Vitale, sócio do escritório Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados.

Outro obstáculo a ser superado pelos investimentos imobiliários é de ordem regulatória.
A 472 exige que toda a aquisição de ativo feita pelo fundo seja aprovada em assembleia de cotistas. “A instrução chegou para flexibilizar, mas criou uma limitação”, aponta Christianne Honn, sócia do escritório Barbosa, Müssnich & Aragão. Para Belleza Filho, é praticamente impossível criar um portfólio com vários investimentos diante dessa regra. Ele cita a dificuldade que o fundo Shopping Pátio Higienópolis teve para colocar em prática uma estratégia de expansão, há cerca de dois anos. Na época, as instituições financeiras que estavam envolvidas com a operação entraram em contato com cerca de 600 a 700 cotistas para concretizar a compra de um terreno. “O laudo de avaliação precisou ser aprovado por 50% mais um dos cotistas”, relembra.

Segundo Carlos Alberto Rebello, superintendente de relações com investidores institucionais da CVM, exigir a aprovação em assembleia foi “um cochilo” do regulador na hora de editar a norma. Depois de receber pedidos para revisar a regra, a CVM preparou uma nova versão da instrução, sem o empecilho. A expectativa do mercado é que o colegiado da autarquia aprove a mudança dentro das próximas semanas.

Os ajustes devem tornar mais atrativas as cotas de FIIs. A negociação com esses ativos no mercado secundário aumentou 40% em volume, no acumulado de janeiro a julho deste ano, ante o mesmo período do ano passado. Segundo dados da Fundo Imobiliário Consultoria, nos primeiros sete meses deste ano, 5 mil negócios foram realizados com cotas de 26 FIIs listados em bolsa, girando um total de R$ 84,5 milhões. De janeiro a julho do ano anterior, foram movimentados R$ 59,3 milhões, em quase 4 mil transações com cotas de 24 fundos. Para Belleza Filho, o crescimento é explicado pela melhora das perspectivas para o setor e pela queda na taxa de juros, que gerou maior interesse dos investidores por diversificar suas carteiras.

CRIS EM ALTA — Com todas essas mudanças, saem ganhando também os CRIs, que sinalizam ótimas perspectivas de crescimento em 2009 e nos próximos anos. Para se ter ideia, o volume emitido durante todo o ano de 2008 atingiu pouco mais de R$ 930 milhões. Em 2009, somente até agosto, ultrapassou R$ 840 milhões. Quando somadas as ofertas em análise na CVM, chega-se a mais de R$ 1 bilhão.

Para Olivar Vitale, do escritório Tubino Veloso, a criação de fundos voltados exclusivamente a CRIs injetará ainda mais ânimo nesse mercado. “Muitas construtoras e incorporadoras capitalizadas com ofertas de ações, depois de comprarem os terrenos, vão vender certificados de recebíveis para os fundos”, aposta. Até então, o público-alvo principal desses papéis eram as securitizadoras.