Desde a publicação da Lei 9.514, de 1997, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), o mercado passou por um período de aprendizagem de seus participantes, sejam as emissoras dos papéis (securitizadoras), os originadores de créditos (construtoras, incorporadoras, companhias hipotecárias, bancos, etc.), as entidades registradoras (cartórios de registros), ou, principalmente, os investidores.

A regulamentação do SFI sofreu muitas modificações ao longo desse período. Cabe reconhecer, nesse sentido, o brilhante desempenho da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que editou os normativos de modo que o mercado atingisse o alto grau de desenvolvimento atual (veja quadro). Também participaram de forma ativa o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional (CMN).

Tudo foi feito em prol da maturidade desse sistema que hoje está pronto e, sem dúvida, vai sustentar a evolução do mercado imobiliário no Brasil. As captações por meio de ofertas públicas de CRIs são um ótimo complemento para os recursos de poupança, que começam a dar sinais de que serão insuficientes diante da forte demanda e do crescimento de um setor de suma importância para a economia do País e a sociedade como um todo.
Uma das medidas necessárias para a continuidade da evolução do SFI é a constante atração de investidores. A procura por diversificação das aplicações faz das pessoas físicas um alvo natural. No entanto, por esse ser um mercado ainda em estágio inicial — e, portanto, com riscos menos conhecidos —, o investimento em CRIs ficou restrito a um grupo seleto de investidores denominados qualificados, prejudicando o progresso da securitização. Além disso, a falta de padronização dos contratos e o baixo volume das emissões afastaram o interesse de grandes investidores.

Felizmente, hoje é possível emitir CRIs com valores de investimento mais baixos e acessíveis a uma gama maior de aplicadores. E algumas ações tomadas nessa direção tendem a estimular, inclusive, o crescimento do mercado secundário — são exemplos a permissão para que esses papéis componham a carteira de fundos de investimento imobiliário e a possibilidade de aplicações inferiores a R$ 10 mil. Contudo, na prática, a formatação de uma carteira de recebíveis dirigida ao varejo ainda é muito difícil, em razão da regulamentação em vigor.

Outro ponto relevante para a chegada de novos investidores é a entrada dos bancos no grupo de cedentes de carteiras de crédito imobiliário. O fator impeditivo — a obrigatoriedade dessas instituições de manter os recebíveis em carteira para cumprir a exigência de investimento de 65% dos recursos da poupança em crédito habitacional — foi amenizado no ano passado. O governo concedeu aos bancos um prazo de até três anos para reinvestir os volumes cedidos em créditos imobiliários.

A pulverização e a popularização dos CRIs como forma de investimento possibilitarão, portanto, um crescimento ainda maior do uso da securitização, o que, por consequência, impulsionará a expansão do mercado imobiliário.