Ilustração: Rodrigo Auada

A farra das ofertas de condo-hotéis, com promessas de garantia de retorno em investimentos sem riscos, está com os dias contados. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) se prepara para colocar em audiência pública, entre setembro e outubro, a minuta de uma instrução que vai regulamentar as ofertas públicas de empreendimentos hoteleiros, assim como as campanhas publicitárias e as ações de corretores de imóveis para atração de investidores para esse tipo de aplicação.

O mercado de condo-hotéis entrou na mira do regulador no fim de 2013, quando explodiram as ofertas de cotas de empreendimentos hoteleiros lançados para suprir a demanda por hospedagem durante a Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada deste ano. Tornaram-se comuns na CVM denúncias de investidores relacionadas a negócios pouco transparentes e a rentabilidades turbinadas. A situação fez o órgão se debruçar sobre o assunto e lançar, em 2015, a Deliberação 734, com base no entendimento de que as operações nesse segmento configuram contratos de investimento coletivos (CICs), um tipo de valor mobiliário. Agora, a autarquia quer dar um passo além e regular, de fato, essas emissões.

Em discussão

A audiência pública que dará origem à norma para condo-hotéis deve provocar debates acalorados. Uma das principais dúvidas é se os incorporadores devem ter direito à dispensa automática de registro para ofertas com esforços restritos. A concessão ajudaria na redução do prazo e do custo das operações. Além disso, livraria o emissor de cumprir determinadas burocracias, como a elaboração de prospecto.

A CVM também deve avaliar a dispensa da verificação da qualidade da operação pela instituição intermediária e a extensão do prazo de distribuição da oferta — para que esse intervalo seja mais condizente com as características do mercado imobiliário, em que uma fase de lançamento pode levar pelo menos dois anos.

Uma outra discussão deve girar em torno da atuação do regulador em questões hoje resolvidas no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, como o distrato, que é a devolução de unidade para o incorporador. A CVM analisa se as unidades envolvidas nos distratos deveriam passar por outro processo de registro antes de serem ofertadas novamente. A análise também deve ser feita em relação à oferta de unidades em estoque.

A CVM admite que o mercado de condo-hotéis tem uma série de particularidades que precisam ser consideradas na formulação da nova instrução. Em workshop realizado pela CAPITAL ABERTO no dia 30 de junho, Pablo Renteria, diretor da CVM, disse que a dificuldade é fazer uma regulação equilibrada num mercado já bastante estruturado. “O grande desafio nessa reflexão é fazer convergir pensamentos tão divergentes”, diz Renteria. “Mas estamos caminhando para ter uma boa regulação, que contribua para o crescimento da atividade.”

O órgão vem conversando com incorporadores, empresas de administração hoteleira, advogados, consultorias e investidores de condo-hotéis há quase três anos. Desde que passou a monitorar esse mercado, suspendeu cerca de 25 ofertas consideradas irregulares — grande parte por problemas no material publicitário.

Um questionamento do mercado em relação à nova norma, aliás, diz respeito à capacidade da autarquia de monitorar o trabalho de um batalhão de agentes da indústria imobiliária em todo o País, responsáveis pela venda e divulgação dos empreendimentos hoteleiros. Os corretores de imóveis e as agências publicitárias operam fora da alçada da CVM e desconhecem, na maioria das vezes, as regras do mercado de capitais.

Intervenção positiva?

Apesar do tom conciliador de Renteria, especialistas questionam a autoridade da CVM para intervir no setor. Para o advogado Alexandre Clápis, do Stocche Forbes, o Brasil já conta com uma série de dispositivos legais que regulam o mercado imobiliário, o que dispensaria a jurisdição da CVM. “A legislação sobre a propriedade privada tem definições na Constituição Federal, no Código Civil, nos registros públicos de imóveis e no Código de Defesa do Consumidor”, observa. “Quando se trata de direito de propriedade, há leis específicas. O que o proprietário faz ou deixa de fazer com a unidade é problema dele”, acrescenta Clápis. A visão é compartilhada por José Albuquerque, diretor da Brookfield Incorporações.

Mas também há quem defenda a intervenção da CVM como medida para profissionalização do setor e atração de mais investidores para as ofertas de condo-hotéis. “Se forem bem implementadas, as novas regras podem criar condições para os investidores qualificados ampliarem seu interesse por essa aplicação”, afirma Rafael Guaspari, membro do conselho de administração da Atlantica Hotels, uma das maiores administradoras hoteleiras do País.

“As regras da CVM devem permitir que o investidor entre mais consciente nesse tipo de aplicação e que os estudos de viabilidade sejam públicos”, comenta José Ernesto Marino Neto, fundador da consultoria BSH International, que participa das conversas com a autarquia sobre as diretrizes para o segmento desde dezembro de 2013. Cabe ressaltar que, na norma, a CVM estuda padronizar os estudos de viabilidade, de forma a facilitar a comparação entre os produtos hoteleiros.

Controvérsias à parte, um temor parece ser comum entre os participantes do segmento: a manutenção, pela CVM, da exigência de patrimônio mínimo de R$ 1 milhão e investimento a partir de R$ 300 mil para o investidor aplicar em unidades de condo-hotéis. “O investimento de R$ 300 mil é um inibidor do mercado, limita o alcance das ofertas”, avalia Rodrigo Bicalho, sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados, lembrando que fora do eixo Rio-São Paulo os preços das unidades estão abaixo do valor mínimo estipulado pela CVM.

Renteria observa, entretanto, que é preciso proteger o investidor do risco do investimento. “A CVM não será capaz de melhorar isso e outras regras sem a ajuda do mercado”, diz, num convite aos agentes para que contribuam com as discussões durante a audiência pública.