Grande parte da doutrina jurídica sempre definiu a construção sob medida (built-to-suit)como atípica, até porque não havia legislação específica para a matéria. Mas a modalidade agrega em um mesmo negócio jurídico, ao menos, dois institutos típicos: a empreitada (contratação da reforma ou construção do prédio nos moldes exigidos pela contratante) e a locação (remuneração paga pelo exercício da posse direta do imóvel).

A locação é regrada pela Lei 8.245/91, que tem algumas normas de ordem pública, restando vedada aos contratantes sua derrogação. Dentre essas regras, destacamos o direito às ações de revisão e de renovação de aluguel e a aplicação proporcional de multa ao locatário que rescindir antecipadamente o prazo contratual.

Diante desse cenário, foi promulgada em dezembro de 2012 a Lei 12.744. Ela cria especificamente o instituto do built-to-suit por meio da inclusão do artigo 54-A. Apesar de a redação do dispositivo ter pecado pela falta de acuidade necessária a uma matéria tão importante e controversa, ela traz avanços ao dirimir as principais incertezas em relação ao built-to-suit. Até a promulgação da Lei 12.744, não se assegurava o quanto seria cumprido do que foi contratado sem risco de contenda judicial. Vale ressaltar que essa segurança deverá provocar um aumento nos investimentos estrangeiros. O investidor externo tem por regra avaliar a situação de risco, principalmente pela existência de ordenamento jurídico, antes de aplicar seus recursos.

Dentre as principais inseguranças dirimidas pela Lei 12.744 está a de que o contratante não pode desistir da contratação sem pagar a integralidade da multa prevista — limitada aos valores totais remanescentes. Com isso, extirpa-se o risco de proporcionalidade das parcelas faltantes como multa, que desnatura por completo a modalidade. Afinal, a remuneração pela construção sob medida, embutida nas parcelas, deixaria de ser atendida. Essa mudança também garante ânimo ao mercado de securitização dos créditos decorrentes do built-to-suit.

A norma também permite expressamente a renúncia ao direito de ação revisional nos contratos built-to-suit. Nada mais temeroso ao negócio do que revisar o valor da remuneração da contratada, limitando seus rendimentos ao valor da locação, afastando todo o custo e lucro decorrentes da construção ajustada. Nada mais desconfortável para o empreendedor e investidor do que arriscar a quantia empregada por insegurança jurídica.

Genericamente, a nova legislação liberou os contratantes para livremente ajustar as condições do negócio. Tal qual foi definido em relação aos contratos em shopping center (caput do artigo 54); com esse dispositivo as partes não ficam atadas às demais normas imperativas contidas na legislação locatícia. Melhor assim. A tentativa de exaurir o assunto em inúmeros parágrafos, além de engessar os contratantes, decerto traria o risco de alguma matéria ainda controversa ser regulada sem a prévia pacificação jurisprudencial. O espinhoso tema da possibilidade de renúncia ao direito à ação renovatória, propositadamente ignorado pelo legislador, é um exemplo.

Assim, feitas as devidas ponderações, conclui-se que o legislador cumpriu seu dever de consolidar em lei a quase pacífica tendência jurisprudencial sobre o built-to-suit. Se alguma incerteza havia quanto à validade das cláusulas livremente pactuadas pelos empreendedores, contratantes e investidores, com certeza ela foi desfeita.