“100% vendido”. A placa que anuncia a venda de todas as unidades de um imóvel residencial costumava ser pendurada na fachada de empreendimentos da Brookfield Incorporações menos de uma semana após seu lançamento. O sucesso dos projetos da incorporadora chegou a colocar a companhia no hall das mais lucrativas do setor, dentre as que mantêm ações listadas na BM&FBovespa. Não foi à toa. De acordo com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), só em 2009, o valor dos imóveis nas grandes cidades brasileiras teve alta de 22%, e, em 2010, de 25%.

De olho na gorda valorização de seu mercado, a Brookfield deu passos grandes demais. Ainda em 2010, iniciou empreendimentos em dez estados brasileiros e se endividou para comprar terrenos, material e desenvolver projetos de construção civil. Mas, assim como outras incorporadoras, descobriu de forma amarga que a alta na casa dos dois dígitos ao ano no preço dos imóveis não era acompanhada por igual crescimento da massa salarial e não duraria para sempre. Em 2011, a subida do valor dos imóveis nas grandes cidades perdeu o fôlego: recuou para 7%, conforme a Fipe.

Uma das razões para o desaquecimento, além dos preços salgados, é o comprometimento da renda das famílias, que aumenta os riscos de calote. A inadimplência dos contratos da Brookfield, que computa aqueles com ao menos três prestações em atraso, preocupa um analista, que prefere não ser identificado. O índice, de 2,4%, não é exatamente elevado, mas está acima da média do setor, de 2%. Na opinião dessa mesma fonte, o problema é que a Brookfield tem muitos contratos com financiamento direto ao cliente final. A intermediação de bancos como a Caixa, por exemplo, traria mais segurança à companhia.

O aumento dos preços dos imóveis não foi resultado apenas da ganância das construtoras e incorporadoras. Seus custos, de fato, subiram. E muito. Mão de obra especializada em falta, material de construção em alta e terrenos cada vez mais caros se somaram aos históricos problemas de logística que a economia brasileira enfrenta sempre que ousa acelerar seu crescimento. O mal-estar ficou nítido no desempenho das ações da Brookfield na bolsa — em 2012, acumularam queda de 35,7% até 19 de julho.

A mudança no cenário econômico puniu a Brookfield com uma elevada taxa de cancelamento de contratos. No segundo trimestre, as anulações de contratos — muitas vezes, motivadas pela incapacidade de pagamento do comprador — atingiram um volume de R$ 109,2 milhões e 550 unidades. A consequência foi uma reversão nas expectativas de receitas, conclui o analista Daniel Gasparete, do Credit Suisse. Nos resultados operacionais preliminares não auditados relativos ao segundo trimestre, as vendas contratadas caíram para R$ 737,3 milhões, 7,3% a menos do que o registrado no trimestre anterior e 32,2% abaixo do volume de um ano atrás. Os lançamentos despencaram 52% em 12 meses, de R$ 746 milhões para R$ 358 milhões. A empresa alega que a demora em processos de aprovação de projetos em São Paulo e Brasília teve impacto severo nesse retrocesso. “Os lançamentos não foram vendidos como esperado, e a incorporadora teve de queimar seu caixa para pagar as contas. Com isso, a relação entre a dívida líquida sobre o patrimônio líquido subiu de 76% no final de 2011, para 86% no segundo trimestre deste ano”, diz Gasparete.

O desequilíbrio entre os empréstimos tomados e o menor crescimento nas receitas da Brookfield fez a agência de classificação de risco Fitch Ratings, no início de julho, reduzir o rating de emissão de dívida de longo prazo em moeda estrangeira e local da incorporadora de “BB” para “BB-“. Dados da agência mostram que, no período de 12 meses encerrado em março deste ano, as relações de dívida total sobre Ebitda e dívida líquida sobre Ebitda se elevaram de 4,1 e 2,9 vezes para 5,3 e 3,6 vezes, respectivamente. José Romero, analista da Fitch, acredita que a companhia precisará assegurar melhores margens operacionais e reduzir sua alavancagem para retomar a confiança dos investidores. Para ele, esse processo levará no mínimo 18 meses.

Na avaliação de Iago Whately, analista da Fator Corretora, a Brookfield é a incorporadora que tem a pior perspectiva em termos de geração de caixa ao longo dos próximos dois anos. “Nossa recomendação é de venda”, diz Whately. Ante a avalanche de más notícias, a Brookfield anunciou mudanças em seu time de relações com investidores (RI). O diretor financeiro e de relações com investidores, Cristiano Gaspar Machado, vai dividir suas funções com Luciano Guagliardi, ex-vice-presidente do Banco ABC Brasil. A primeira missão de Guagliardi será convencer os investidores de que vale a pena manter os papéis da Brookfield. Não será fácil. Só este ano, as gestoras Quantitas Asset e a Schroders venderam 100% de suas posições na companhia (ver tabela acima).

Apesar do cenário difícil, os analistas ouvidos pela CAPITAL ABERTO dizem que o pior momento da companhia já passou. Com a redução dos investimentos em novos projetos, a empresa deve desacelerar o crescimento de suas dívidas e poderá beneficiar-se da queda na taxa de juros promovida pelo Banco Central e acompanhada pelos bancos públicos e privados. Além disso, uma nova emissão de ações é uma alternativa para capitalizar a companhia. A recuperação, de qualquer forma, deve levar tempo. A Brookfield não atendeu ao pedido de entrevista.