A inadimplência costuma ser o principal temor de quem aplica em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Como são dívidas imobiliárias que lastreiam esses papéis, nada pior para os portadores desses certificados do que os devedores não honrarem as parcelas na data combinada. Mais recentemente, no entanto, um outro fator vem preocupando os investidores: o aumento da portabilidade do crédito imobiliário.

A possibilidade de um devedor transferir seus financiamentos de uma instituição financeira para outra, em busca de juros melhores, foi criada pelo Banco Central em 2006 e, desde então, vem ganhando musculatura. Só em outubro de 2012, quase R$ 1 bilhão em dívidas trocou de banco. São débitos que, muitas vezes, compõem a carteira de CRIs. Ocorre que o financiamento que migra para um novo banco é automaticamente quitado no primeiro — e, para um CRI, isso significa o pré-pagamento da dívida, evento que altera o fluxo de rendimentos dos investidores. O problema para o detentor do CRI passa a ser o que fazer com o dinheiro que chegou antes do tempo. Ele só conseguirá manter a rentabilidade esperada se encontrar outras aplicações que rendam tanto quanto o CRI — o que, em tempos de juros em queda, torna-se uma tarefa cada vez mais desafiadora.

Cálculos da Cibrasec, segunda maior securitizadora do País, indicam que a taxa de amortização dos financiamentos que compõem os seus CRIs passou de 9% para 17% ao ano desde que a portabilidade foi permitida. Para os investidores, o impacto na rentabilidade não é desprezível, como mostram simulações da Cibrasec. A securitizadora considerou o investimento em um CRI que pagasse juros anuais de 12% por um prazo de 15 anos e o reinvestimento dos fluxos adiantados à taxa do Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Se as amortizações dos financiamentos continuarem crescendo no mesmo ritmo dos últimos sete anos, a rentabilidade efetiva obtida pelos investidores tende a cair para perto de 11% ao ano.