Não há dúvida de que o fundo de investimento é uma das melhores formas de captar recursos para aplicação em determinado setor. Ele permite que os investidores compartilhem os riscos e o retorno da atividade escolhida pelo veículo, sem que necessitem ter qualquer tipo de afinidade entre si fora o investimento conjunto. Ao longo dos anos, a lei brasileira adotou a neutralidade tributária dos fundos, de forma a taxar os investidores (cotistas dos fundos) e não a carteira de investimentos. Assim, fundos de investimento são isentos de imposto de renda em todos os seus ganhos e rendimentos.

À exceção do fundo de investimento imobiliário (FII). Apesar de ser instrumento poderoso de fomento dos mais diversos tipos de empreendimentos imobiliários — shopping centers, edifícios comerciais, residenciais, industriais, etc. —, ele não conta com as mesmas benesses que os demais fundos. Suas carteiras são isentas tão somente em relação aos rendimentos e ganhos imobiliários. Elas se sujeitam a imposto de renda (IR) na fonte sobre os ganhos e rendimentos auferidos com instrumentos financeiros, ainda que estes sejam lastreados em direitos imobiliários, como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI) ou certificados de potencial adicional de construção (Cepac).

Embora o tributo seja compensável pelo IR devido nas distribuições dos rendimentos aos cotistas, há a antecipação de imposto pela carteira do fundo, reduzindo o caixa disponível para seus investimentos. Deve-se considerar que não necessariamente haverá no FII, em curto prazo, lucro suficiente para absorver o imposto pago nas aplicações financeiras. E ainda que o cotista seja isento de IR na fonte, como as pessoas físicas em fundos que atendam a certas condições, a isenção é parcial: a carteira é tributada nos ganhos com instrumentos financeiros, o que representa taxação sobre seu cotista também.

Ora, o FII faz aplicações financeiras com os recursos que recebe para desenvolver suas atividades operacionais, não com recursos especulativos. Na construção de imóvel, por exemplo, os recursos são demandados aos poucos, na medida da evolução física da obra. Enquanto isso, os recursos ficam aplicados. Outro exemplo é o veículo que capta para comprar imóveis: durante o tempo de negociação da compra, o dinheiro fica aplicado, para que não perca seu valor no tempo. Assim, a tributação sobre a carteira é um desestímulo à utilização desse tipo de fundo, uma vez que os demais fundos têm sua carteira verdadeiramente isenta.

Outra desvantagem do fundo imobiliário é a alíquota de 20% aplicável aos cotistas (exceto àqueles isentos), muito superior à aplicada aos fundos de ações (15%) e mesmo aos fundos de renda fixa quando o investidor permanece por mais de 360 dias. Eis que, a partir de 361 dias, o investidor de fundo de renda fixa paga 17,5%.

O FII poderia estar muito mais desenvolvido se não fossem esses entraves fiscais. Eles merecem ter suas normas revisadas, de maneira a garantir a neutralidade de suas carteiras. Parece bastante razoável que a tributação seja ao menos equiparada aos 15% aplicáveis a outros fundos.