Afastando a zebra

Após período de baixa, FII ganha consistência e se firma como boa opção de investimento e captação

Gestão de Recursos / Artigo / Edição 131 / 1 de julho de 2014
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Nos últimos cinco anos, o fundo de investimento imobiliário (FII) se popularizou entre os investidores brasileiros. Em 2013, o número de pessoas físicas cotistas de FII atingiu mais de 100 mil, conforme a BM&FBovespa.

Os atrativos desse tipo de aplicação são inegáveis. Na maioria dos fundos existe a isenção de imposto de renda sobre o rendimentos do cotista pessoa física. Além disso, com poucos recursos financeiros disponíveis, um investidor pode se tornar sócio de importantes empreendimentos imobiliários. Quem imaginaria que, com R$ 1.000, poderia ser dono de parte de um shopping center, de uma agência bancária ou de um hotel?

No entanto, as emissões de FII recuaram no ano passado 2,4%, para R$ 11 bilhões, após terem crescido 26,5% entre 2011 e 2012. Se considerarmos apenas a emissão realizada por fundos listados na BM&FBovespa, a queda chega a 22,8%. Além disso, houve diminuição significativa no valor de mercado das cotas em 2013: o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que acompanha o desempenho dos mais negociados em bolsa, caiu aproximadamente 13%.

Sinais de fracasso do produto? Será que o boom de crescimento do FII entre os anos 2010 e 2012 foi um efeito manada? As contrações do Ifix e do volume de ofertas públicas de cotas precisam ser analisadas com cautela, pois refletem uma soma de fatores financeiros, econômicos e jurídicos.

É preciso considerar que essa desaceleração reverbera um cenário macroeconômico desfavorável, com alta do dólar e, principalmente, aumento da taxa básica de juros. O menor interesse do investidor decorre também da experiência com os fundos imobiliários emitidos depois da Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de 2008, que modernizou a sua regulação. A norma teve impacto direto no sucesso que o veículo experimentou a partir de 2010, aproximadamente 17 anos após sua criação. Atraídos pelas vantagens, porém, muitos investidores não atentaram para a complexidade do FII e o risco do empreendimento que ainda está em desenvolvimento.

A boa nova é que o mercado de fundo imobiliário vem amadurecendo: investidores têm compreendido melhor as peculiaridades do veículo, e estruturadores têm evoluído muito em questões de modelagem, administração e governança corporativa. Pode-se, inclusive, creditar parte da redução do volume entre 2012 e 2013 ao maior critério do investidor na escolha do produto. Outro sinal de amadurecimento foi a recente recuperação e estabilização do Ifix, a partir de março deste ano.

Importante frisar ainda algumas evoluções normativas, como a mudança na Instrução 472 para regulamentar a contratação de formador de mercado. Louvável também a iniciativa da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), que, em junho de 2013, estabeleceu princípios e parâmetros para a indústria de FIIs, a serem adotados por administradores e gestores. Destaca-se, por fim, o diálogo da CVM com representantes do mercado e entidades de autorregulação para discutir pontos que, de fato, precisam de maior atenção.

Fica nítida a evolução do mercado de fundo imobiliário, bem como a incessante busca pela melhoria das práticas e da regulamentação. O produto está longe de ser fogo de palha e tende a se consolidar não só como ótimo investimento, mas também como alternativa de financiamento para o mercado imobiliário.

*Colaborou Luis Fellipe Maia (luis.maia@btsproperties.com.br), sócio da BTS Properties


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