CRI encalhado

Custos elevados e restrições tributárias inibem o lançamento de certificados imobiliários para o varejo

Captação de recursos/Temas/Edição 67 / 1 de março de 2009
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Lá se vão mais de dois anos que ele foi autorizado pelo órgão regulador, mas, até hoje, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para o varejo não chegou ao mercado. A Instrução 414, lançada no fim de 2006 pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), liberou esse título para investidores menores trazendo incentivos como a isenção de Imposto de Renda (IR) quando a aplicação for inferior a R$ 300 mil. O motivo principal dessa lacuna é o custo elevado da emissão do CRI de varejo em comparação ao distribuído para investidores qualificados.

De acordo com a regulamentação, o CRI de valor inferior a R$ 300 mil deve ter relatório de agência de risco atualizado a cada três meses. As informações das cedentes também precisam ser arquivadas na CVM trimestralmente, e não existe a possibilidade de registro automático como no CRI superior a R$ 300 mil. “Além disso, a demanda do varejo nunca foi testada. Para os qualificados, a distribuição é certa”, observa Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities.

Outra limitação é o fato de não haver ainda mercado secundário — o que não é tanto um problema para os qualificados. Nas mãos desses investidores (muitas vezes bancos), os títulos costumam ficar durante anos, até o vencimento. Mas Cruz aponta a nova regulamentação para Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que permite a compra de CRIs, como um fator de liquidez.

Antes, porém, é preciso resolver uma incongruência tributária. Separadamente, os dois — CRIs e FIIs — são isentos de IR. Mas, quando o fundo compra um certificado, o benefício se perde. “O assunto está em discussão. Acredito que será resolvido ainda este ano”, diz Cruz. Solucionado o imbróglio, a expectativa é de que o primeiro CRI para o varejo sairá em breve.


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