A Gafisa é uma das gigantes do setor de construção civil. Atua em mais de 40 cidades espalhadas por 18 estados do Brasil. Ano passado, foi a segunda empresa que mais construiu no País, atrás apenas da MRV, segundo ranking elaborado pelo site Informações Técnicas da Construção (ITCnet). Ergueu mais de 6 milhões de metros quadrados. Mas o resultado não foi suficiente para segurar a desvalorização da Gafisa na Bolsa. De acordo com levantamento realizado pela Economática, entre novembro de 2010 e maio deste ano, as ações da companhia acumularam desvalorização de 31,7%.

A queda de margens provocada por aumento de custos, que afetou todo o setor de construção, não explica inteiramente o desempenho constrangedor. No primeiro trimestre de 2011, a margem líquida ficou em 1,7% contra a média de 14% do setor — coincidência ou não, o CEO Wilson Amaral renunciou ao cargo no mesmo dia da divulgação dos números (a saída havia sido sinalizada pelo executivo, mas pegou o mercado de surpresa por ocorrer antes de escolhido o sucessor). No entanto, o problema maior da Gafisa, apontam as fontes de mercado, atende por outro nome. A Tenda, marca da companhia voltada para o segmento de baixa renda, continua apresentando problemas. Comprada em 2008, quando estava combalida, a Tenda ainda não apresentou resultados que justificassem sua aquisição. As margens, que são menores para os imóveis mais baratos, sofreram ainda mais sob a estratégia agressiva da Gafisa.

Incentivada pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida, a Gafisa focou sua atuação nos empreendimentos para baixa renda, concentrados na Tenda. Para expandir o número de lançamentos e diversificar geograficamente a atuação da subsidiária, escolheu o caminho das parcerias com construtoras regionais, a exemplo do que fizeram outras empresas do setor. Armando Halfeld, analista da Ativa Corretora, se lembra do aviso desanimador dado pela Gafisa no último trimestre do ano passado: o primeiro semestre de 2011 será problemático. “A companhia ainda reflete os problemas da Tenda, que continua sofrendo as consequências das parcerias inadequadas que alinhavou para ganhar mercado”, completa Halfeld. Em várias dessas parcerias, a companhia deu autonomia para os parceiros locais gerirem os custos e perdeu o controle sobre as margens. “O Nordeste, por exemplo, está passando por um boom de mercado e as construtoras estão sabendo aproveitar essa onda. A Gafisa é exceção”, afirma a equipe de análise da Coinvest Corretora.

Com a saída do antigo CEO, Wilson Amaral, no dia 10 de maio, quem assumiu interinamente o cargo foi Duílio Calciolari. O executivo, que também acumula os postos de diretor financeiro e de relações com investidores, entende a reação do mercado como uma percepção imediatista. A expansão geográfica para outras regiões do Brasil (Centro-Oeste, Nordeste, Norte e Sul) foi necessária, ainda que tenha levado a Gafisa a tocar projetos com margens menores. Além disso, como nem todas as obras indesejáveis trazidas pela Tenda puderam ser repassadas para terceiros, a Gafisa teve de financiá-las. Isso contribuiu para o endividamento da companhia ser o maior dentre as grandes construtoras de capital aberto. O valor absoluto atingiu R$ 2,7 bilhões, correspondente a 72% do patrimônio líquido.

Esse indicador ficará ainda mais deteriorado nos próximos três meses, segundo informações da administração da companhia. Mas a expectativa é controlar a dívida ao longo do segundo semestre e terminar o ano com o índice na casa dos 60% do patrimônio líquido. A crença se deve à perspectiva de um aumento das vendas nos últimos seis meses do ano, acompanhando o crescimento dos lançamentos. No primeiro trimestre, apenas R$ 513 milhões foram lançados, volume 30% inferior ao registrado um ano antes. A comparação com o R$ 1,5 bilhão do quarto trimestre de 2010 não deixa dúvidas de que algo está errado com a companhia. “Claro que o mercado estranhou”, constata Calciolari. O valor, que representa 10% do que a Gafisa pretende lançar em 2011, é fruto de atrasos em obras, principalmente dos projetos tocados pela Tenda.

O resultado afetou severamente o lucro líquido do primeiro trimestre, que despencou nada menos que 79% quando comparado ao mesmo período de 2010. Atingiu R$ 13,7 milhões, ante R$ 64,8 milhões. A margem Ebitda, relação entre a medida de geração de caixa e a receita líquida, ficou em 13,3%, ante 18,6% em igual trimestre do ano anterior. A esperança é que a forte demanda esperada para o segundo semestre salve o ano da Gafisa. Calciolari trabalha para atingir uma margem Ebitda de até 24% nos últimos seis meses de 2011. O mercado não manifesta o mesmo grau de otimismo. “Até acho que seja possível melhorar os resultados daqui até o fim do ano, mas não será nada muito expressivo. Por isso não recomendamos compra, mas a manutenção do papel em carteira”, afirma a equipe de pesquisa da Coinvest.