Um lastro a mais

CVM autoriza empréstimos com garantia de imóvel na estruturação de CRIs

Captação de recursos / Reportagem / 21 de janeiro de 2018
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Ilustração: Rodrigo Auada

Ilustração: Rodrigo Auada

O rol de lastros para a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) acaba de ganhar um belo reforço. Em decisão de 16 de janeiro, o colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou a permitir às securitizadoras o uso de empréstimos bancários garantidos por imóveis como lastros para CRIs. Anteriormente, a autarquia não autorizava esse tipo de operação de financiamento na estrutura desses papéis, por considerar que os recursos envolvidos não necessariamente iriam para a cadeia da indústria imobiliária. A mudança de postura foi motivada por recurso da Barigui Securitizadora, que teve um pedido de emissão de CRI com esse tipo de lastro negado pela área técnica da CVM.

A expectativa é de que a novidade dê um grande impulso às emissões de CRIs, à medida que assegura uma oferta maior de lastros. Qualquer imóvel que esteja livre de ônus em tese pode servir de garantia para empréstimos bancários. Assim, alguém que deseje investir num negócio próprio ou pagar um curso caro, por exemplo, pode dar ao banco um imóvel próprio em garantia para contar com juros mais baixos — operação que, posteriormente, pode ser “empacotada” para servir de lastro a um CRI, à semelhança do que já ocorre com os empréstimos para compra de imóveis. “É grande o potencial do mercado de empréstimos com garantia imobiliária, já que 70% dos imóveis são livres de ônus”, afirmou, em nota, o CEO do grupo Barigui, Rodrigo Pinheiro.

“Antes dessa decisão, a CVM avaliava que esses empréstimos não poderiam lastrear CRIs por não serem necessariamente vinculados ao mercado imobiliário, nem por origem nem por destinação”, afirma o diretor-presidente de relações com investidores da securitizadora Cibrasec, Onivaldo Scalco. Ele se refere às condições que tradicionalmente se exigiu para os lastros desses papéis: as operações deveriam ou ter origem no mercado imobiliário (como uma nova incorporação) ou tê-lo como destino (caso do financiamento de obras).

A liberação de créditos garantidos por imóveis é muito comum nos Estados Unidos, onde é conhecida como home equity, e por lá chega a ser responsável por grande parte das operações de securitização imobiliária. No Brasil, o estoque bancário desse tipo de crédito soma aproximadamente 10 bilhões de reais — recursos que até a decisão do colegiado da CVM só poderiam servir de lastro às emissões, pelos bancos (devidamente autorizados pelo Banco Central), de letras de crédito imobiliário (LCIs), complementa Scalco.

Na avaliação da coordenadora da área de mercado de capitais do escritório Bicalho e Molica Advogados, Carolina Marcondes, a extensão da interpretação de lastro pode representar um marco em termos de funding imobiliário. “A expectativa é de redução das taxas para os tomadores”, observa. Com um veículo a mais para “passar adiante” esses empréstimos — a securitização para emissão de CRIs —, a tendência é de que as instituições financeiras cobrem menos do devedor. Marcondes acrescenta que, em caso de inadimplência do crédito com imóvel em garantia que lastreia um CRI, o banco pode executar essa garantia — assim como ocorre nos empréstimos imobiliários garantidos por alienação fiduciária.

O executivo da Cibrasec também aposta na expansão dos empréstimos na modalidade de home equity pelo fato de agora eles poderem lastrear CRIs. Afinal, os bancos podem querer incentivar esse tipo de operação mostrando aos clientes que oferece a possibilidade de alongamento de dívidas ou de barateamento do passivo. Em termos de risco, Scalco não vê grandes problemas, já que em geral os bancos liberam empréstimos equivalentes a no máximo 50% do imóvel dado em garantia.

É provável, ainda, que a decisão da CVM desencadeie um processo de desconcentração bancária, incentivando bancos de menor porte e companhias hipotecárias a oferecer linhas de crédito com garantia de imóveis — que agora podem virar matéria-prima para securitização.




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Tags:  CVM Captação de Recursos CRI CRA lastro Barigui Securitizadora Encontrou algum erro? Envie um e-mail



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