Não existe atalho para o sucesso, reza o senso comum. No mundo das finanças, porém, o caminho mais curto pode se mostrar uma boa oportunidade de negócio. A Hemisfério Sul Investimentos (HSI), gestora de participações imobiliárias que atua como um private equity do setor, cogitou realizar o lucro de seus investimentos lançando ações em bolsa, mas acabou optando por uma saída mais rápida: vendeu de uma só vez, no fim do ano passado, sua empresa de desenvolvimento de projetos imobiliários e três dezenas de imóveis para um sócio estratégico, a Global Logistic Properties (GLP), numa transação de R$ 3 bilhões.

“Se fizéssemos o IPO [oferta pública inicial de ações], demoraríamos de dois a três anos para conseguir vender toda a nossa participação”, afirma Maximo Lima, sócio da HSI, que possuía 100% do investimento. “Além disso, o mercado não aceitaria somente uma oferta secundária”, acrescenta. Durante o processo preparatório para o IPO, os executivos da HSI entraram em contato com companhias no exterior e passaram o recado: se quisessem entrar no setor imobiliário brasileiro, aquela era a hora. Poderiam adquirir a empresa e os imóveis da HSI — e a oferta de ações, consequentemente, seria anulada. A GLP, companhia com sede em Cingapura, líder em imóveis industriais e de logística na China e no Japão, já estava de olho no País e aproveitou a chance. O negócio foi fechado no fim de 2012 pelo mesmo valor de avaliação do IPO. Ao desistir de ofertar ações, a HSI também evitou o risco relativamente comum de ter de adiar o lançamento por turbulências no mercado.

Com a aquisição da plataforma de desenvolvimento de projetos e dos ativos da HSI, o portfólio sob administração da GLP no mundo soma US$ 16 bilhões. No Brasil, a companhia asiática estreia como líder no segmento imobiliário logístico e industrial. Adquiriu, numa única tacada, 35 empreendimentos como galpões para armazenagem e centros de distribuição, situados em 24 cidades de dez estados. Entrou ainda no pacote a empresa especializada em desenvolvimento de imóveis do setor industrial e logístico.

A HSI trabalha normalmente na projeção do imóvel, responsabilizando-se por acompanhar sua construção (que é terceirizada) para, depois, alugar as unidades do empreendimento. Quando o imóvel passa a produzir renda, é vendido a um investidor, num ciclo que dura cinco anos. Embora a maior parte do portfólio da HSI seja composta de ativos desenvolvidos em casa, ela também pode comprar participações em outras companhias. Para Lima, a diferença entre o private equity imobiliário e os demais está no conhecimento específico da área de atuação, que vai além do know-how em gestão de empresas. “A análise dos imóveis é a alma do negócio.”

Os investimentos da HSI variam de acordo com as oportunidades apresentadas por cada segmento do mercado imobiliário. Quando iniciou suas atividades, em 2006, cerca de 80% dos recursos estavam aplicados em salas comerciais. O pacote de imóveis dos setores industrial e logístico foi formado nos idos de 2008 e 2009. Para atender às multinacionais, a HSI começou a projetar, construir e alugar galpões de padrão internacional. As instalações oferecidas apresentavam maior capacidade de armazenagem graças ao pé-direito elevado — de 12 metros, em contraposição à média de 8 metros até então utilizada por aqui. Foram construídos também mais docas e pátios de manobra amplos para facilitar o transbordo da mercadoria e evitar que os caminhões ficassem estacionados nas ruas. Os galpões receberam detectores de fumaça, para reforçar a segurança, e telhas transparentes que deixam entrar a luz externa, ajudando a consumir menos energia.

“Percebemos que havia um espaço enorme para galpões de boa qualidade no Brasil”, diz Lima. “A maior parte das construções era velha e inadequada.” A HSI apostou que as multinacionais, geralmente orientadas a manter em suas subsidiárias o padrão dos escritórios da matriz, fariam o mesmo com suas áreas industriais e de logística. “Começamos aos poucos, baseados em estudos de mercado e também no feeling de que o negócio iria deslanchar”, conta Lima. “Descobrimos que havia um mundo de coisas a fazer.”

O portfólio da HSI no segmento industrial e de logística engordou ainda com a compra de vários ativos que pertenciam à Bracor, do empreendedor Sam Zell, no início de 2011. “Os investimentos eram complementares aos da HSI e deram à empresa um mix interessante”, explica Lima. Enquanto os ativos da Bracor eram mais antigos, considerados estáveis, os da HSI ainda estavam em fase de expansão. Em 2009, a carteira de imóveis industriais e de logística da HSI chegou a representar 70% dos investimentos da gestora de private equity.

Após a venda para a GLP, o foco da HSI passou para os projetos de shopping centers, loteamentos residenciais e edifícios comerciais. Não que o mercado industrial e de logística tenha deixado de ser atraente. É que o acordo de não competição entre a HSI e a GLP dura até o ano que vem. O segmento é considerado muito interessante por Lima, que pretende voltar a avaliá-lo.