Ilustração: Rodrigo Auada

Criada pela Lei 13.097 ainda no início de 2015, a letra imobiliária garantida (LIG) está prestes a sair do papel. No dia 31 de janeiro, o Banco Central (BC) iniciou a consulta pública da minuta que vai regular o novo título, considerado peça-chave para o financiamento do setor imobiliário. A expectativa é de que até o fim do semestre as regras estejam prontas.

A LIG é a versão nacional dos covered bonds, disseminados nos Estados Unidos e na Europa. Emitidos por instituições financeiras, esses títulos são vinculados a uma carteira de ativos submetida ao regime de separação patrimonial, que garante maior segurança ao investidor. Na prática, os bancos brasileiros ganharão uma nova forma de captar recursos para financiar imóveis, enquanto os compradores da LIG desfrutarão de dupla garantia: a do próprio emissor e a dos ativos que dão lastro à operação.

A chegada da LIG promete reduzir o risco sistêmico do mercado imobiliário. Hoje, o setor é dependente dos recursos da caderneta de poupança — o que faz com que projetos de até 30 anos sejam financiados por uma modalidade de investimento com vencimento mensal. O descasamento dos prazos sempre foi visto como um problema, mas ele vem se agravando com a deterioração econômica. Somente em janeiro deste ano, a caderneta de poupança teve perda líquida de R$ 10,7 bilhões. Em 2016, os saques líquidos somaram R$ 40,7 bilhões, após perdas de R$ 53,5 bilhões em 2015.

“Além de criar um instrumento de captação para os bancos, a LIG nos permitirá atingir outros mercados, atraindo recursos que ainda não são aplicados no Brasil”, diz Luis Peyser, sócio do escritório PMKA. Sua expectativa é de que as LIGs emitidas por grandes bancos sejam compradas por investidores estrangeiros de grande porte e dispostos a esperar muitos anos pelo retorno, como os fundos soberanos e os endowments (fundos dedicados à manutenção de organizações sem fins lucrativos, sobretudo universidades). Sócio da área financeira do Machado Meyer, Nei Zelmanovits observa que modelo de LIG proposto pelo BC parece atender a demanda do mercado. “A audiência pública deixa claro que estamos endereçando o conhecido problema do funding de curto prazo do setor imobiliário.”

A minuta, que fica em audiência pública até abril, é considerada um reflexo das discussões já feitas pelo mercado no processo de edição da Lei 13.097. Por isso, a necessidade de ajustes tende a ser pontual. A LIG poderá ter remuneração atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, a índices e à variação cambial — esta, somada à isenção de imposto de renda (IR), é crucial para atrair o interesse dos estrangeiros. Um dos pontos que deve ser esmiuçado na audiência pública é o de recomposição das carteiras em caso de desenquadramento. A norma apresentada pelo BC exige que a soma do valor nominal dos créditos imobiliários da LIG represente, no mínimo, 80% da carteira de ativos (o restante pode ser composto por títulos do Tesouro Nacional, dinheiro e derivativos). “Na audiência, não há detalhes, como fixação de prazos, para a recomposição”, observa Peyser.