Intromissão adequada?

Ofertas de quartos de hotéis caem na malha fina da CVM, mas há quem discorde de que ela deva regulá-las

Captação de recursos / Reportagem / Edição 130 / 1 de junho de 2014
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Costuma-se dizer que os brasileiros têm uma queda por investir em imóveis, suposta herança dos ancestrais lusitanos. Pois diante da realização de eventos esportivos de classe mundial no País, um certo tipo de investimento imobiliário começou a despontar: a compra de participações em hotéis. Empreendedores passaram a contar cada vez mais com recursos de terceiros para colocar de pé as hospedagens concebidas para abrigar os turistas que, espera-se, chegarão aos montes para prestigiar os jogos da Copa do Mundo e da Olimpíada de 2016. O modelo de captação envolve a compra de quartos de hotéis em troca de uma participação nos resultados gerados por eles — em outras palavras, um pedaço das diárias pagas pelos hóspedes. Nesse sistema, conhecido no exterior como “condominium hotel”, ou simplesmente condo-hotel, o comprador cede seus direitos de usufruto, ou seja, não pode, ele mesmo, hospedar-se de graça.

O mecanismo foi largamente posto em prática nos últimos anos, com direito a muita publicidade. Estima-se que perto de 70 hotéis com unidades disponíveis para venda tenham sido lançados no País entre 2007 e 2013, de acordo com a consultoria Geoimovel. Até o ex-treinador da seleção brasileira de futebol Carlos Alberto Parreira virou garoto-propaganda de alguns empreendimentos. Em certos casos, a publicidade foi tão agressiva a ponto de induzir os investidores a acreditar que a rentabilidade proposta era garantida. Foi quando a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) entrou em campo, motivada por consultas de investidores. No fim de abril, a autarquia proferiu decisão inédita no mercado a esse respeito.

A sentença envolveu um hotel a ser erguido no Rio de Janeiro pela incorporadora capixaba Incortel. Batizado de Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel, o empreendimento está associado à bandeira americana Best Western, presente em uma centena de países. No fim de 2013, quando metade dele já tinha sido vendido, a Incortel foi chamada pela CVM a explicar a oferta de investimento. Teve de congelá-la imediatamente. Não que a prática de oferecer unidades hoteleiras a investidores seja recente. Está presente no mercado pelo menos desde o começo da década passada, quando também houve um boom de novos empreendimentos. “Fiz meu primeiro condo-hotel há 15 anos. Nunca ninguém imaginou que esse fosse um tipo de investimento que se submetesse às regras da CVM”, diz Cecília Zon Rogério, diretora da Incortel.

O hotel da incorporadora vinha sendo comercializado na forma de frações ideais, como são chamadas as parcelas indivisíveis e indetermináveis de um empreendimento. Elas têm todas as características de um imóvel: o comprador recebe escritura, registra em cartório e recolhe os impostos relativos à transmissão (ITBI). A oferta envolvia a emissão de 445 frações imobiliárias hoteleiras, que representavam 89 quartos, com valor total de quase R$ 98 milhões. O investimento mínimo, em uma fração, era de R$ 220 mil. No entendimento da CVM, porém, ainda que as frações ideais sejam um bem imóvel, o formato de oferta as caracteriza como valor mobiliário.

Para a CVM, o investimento nos condo-hotéis pode ser caracterizado como aplicação em contrato de investimento coletivo (CIC)

A saída encontrada pela Incortel foi solicitar à CVM uma dispensa de registro de oferta pública. No fim de abril, a autarquia aprovou o pedido, mas com exigências significativas. Além de requerer a submissão do material publicitário a sua aprovação, restringiu a oferta a investidores qualificados com patrimônio de, no mínimo, R$ 1,5 milhão, ou que aplicassem pelo menos R$ 1 milhão no empreendimento. A limitação não agradou a Incortel, que recorreu. Os parâmetros definidos pela autarquia excluiriam em torno de 20% dos clientes interessados no imóvel. Até o fechamento desta edição, não havia novidades a respeito do recurso.

Imóvel ou valor mobiliário?
A posição da CVM contrariou alguns agentes do mercado. Diferentemente de situações passadas, em que empreendedores empacotavam os imóveis sob sociedades em conta de participação (SCP) e lançavam suas cotas ao mercado, nesse caso os investidores não compravam cotas, ações ou participações, mas sim as próprias frações ideais — ou seja, imóveis. “Por mais riscos que existam, a compra de um imóvel, seja uma unidade hoteleira ou uma fração ideal, é uma questão do direito civil”, conclui Alexandre Tadeu Navarro, sócio do escritório Navarro Advogados.

A autarquia, no entanto, assegura que o investimento nos condo-hotéis pode ser caracterizado como aplicação em contrato de investimento coletivo (CIC), um dos valores mobiliários existentes no Brasil. A base para o seu entendimento é o inciso nono, do artigo 2º, da Lei 6.385, no qual consta que quaisquer “títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros” e que sejam ofertados publicamente, são considerados valores mobiliários. “Importa menos o instrumento usado, se uma cota de SCP ou uma fração ideal”, esclarece Reginaldo Pereira de Oliveira, superintendente de registro de valores mobiliários da CVM. “Juntamos a proposta de participação nos resultados com o apelo da oferta feita de forma pública e vemos delineado um valor mobiliário”, complementa Paulo Ferreira Dias da Silva, assessor da superintendência da autarquia.
Além do Best Western Arpoador, outros três empreendimentos do tipo estão sob a avaliação da CVM. São imóveis como o Design Hotel, um projeto da construtora Calper no Recreio dos Bandeirantes, no Rio, com 280 quartos. A construtora pediu dispensa do registro de oferta pública do empreendimento no fim de abril, e o processo se encontra em andamento.

Alguns advogados acreditam que a iniciativa da CVM de regular as ofertas de quartos de hotéis venha a engessar outros processos. “Esse mesmo entendimento possivelmente abrangeria outros empreendimentos, como salas comerciais”, alerta Alexandre Assolini, sócio do escritório PMKA Advogados. Outros aprovam a iniciativa do regulador. “Mudam os empreendimentos, mas se, no frigir dos ovos, o que se tem é um conjunto de pessoas apelando aos poupadores para que vertam suas economias para um negócio que produzirá renda, é valor mobiliário. Por isso, a regulação é necessária”, avalia Walfrido Jorge Warde Júnior, sócio do escritório Lehmann, Warde e Monteiro de Castro Advogados.

Há a possibilidade de a autarquia adotar uma regulação que agilize o processo. Uma ideia, segundo Oliveira e Silva, seria lançar uma deliberação ou instrução genérica sobre os procedimentos a serem seguidos pelos empreendedores que optarem pelo modelo, dispensando automaticamente certas ofertas de registro. Com isso, a CVM atuaria apenas nos casos mais controversos.

Nos Estados Unidos, instrumentos desse tipo também podem ser considerados valores mobiliários. Mas, em 2013, uma revisão da regra 506, da Securities and Exchange Commission (SEC), que trata de dispensas de registro, possibilitou que certas ofertas realizadas pelos empreendedores do segmento hoteleiro fossem liberadas de registro automaticamente, desde que restritas aos “accredited investors”, conceito semelhante ao dos investidores qualificados brasileiros. Estão incluídos nessa categoria aplicadores com patrimônio individual acima de US$ 1 milhão ou renda superior a US$ 200 mil por ano. “No Brasil, estamos estudando todos os casos, um por um, para adquirir massa crítica e definir que caminho tomar. Certamente, o mercado será ouvido”, garante Oliveira.

Ilustração: Marco Mancini/Grau 180.com


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