Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) agitaram o mercado financeiro no último trimestre de 2012. De outubro a dezembro, os cotistas pessoas físicas saltaram de 50 mil para quase 100 mil na BM&FBovespa, graças à oferta do fundo imobiliário BB Progressivo II, do Banco do Brasil. O veículo teve demanda 12 vezes maior que a emissão, o que garantiu a rápida captação em montante superior a R$ 1,5 bilhão.

A oferta do fundo ocorreu entre 13 e 26 de novembro de 2012, com investimento mínimo de R$ 2 mil e valor nominal unitário da cota de R$ 100. No mercado secundário, a demanda também foi elevada. Na abertura do pregão de 17 de dezembro, as cotas do fundo (BBPO11) foram negociadas a R$ 117. O FII é composto de imóveis adquiridos do Banco do Brasil, que transferiu os ativos para o fundo e passou a alugá-los.

O reconhecimento total da diferença entre o valor de mercado dos imóveis transferidos para o BB Progressivo II e o valor contábil desses ativos no balanço patrimonial gerou ao banco um ganho líquido de impostos de R$ 705,9 milhões. Além do lucro computado no balanço, a opção de vender os imóveis para o FII e se transformar em um inquilino trouxe algumas vantagens práticas para o Banco do Brasil. Se simplesmente deixasse o imóvel, incorreria em elevadas despesas com mudança e com a aquisição ou locação de novo espaço de tamanho suficiente para comportar a estrutura alocada na matriz.

Segundo executivos do Banco do Brasil, a grande procura foi gerada pela qualidade dos imóveis envolvidos na carteira e a garantia de ter um inquilino como o banco estatal na operação. Ao todo, o fundo é composto de 64 imóveis, incluindo agências bancárias e prédios comerciais distribuídos pelo País. Dentre eles está o Edifício Sede I, em Brasília, principal prédio do banco, onde é tomada a maioria das decisões estratégicas.

Muitas vezes, fundos de investimentos imobiliários com apenas um inquilino podem levar investidores a temerem a possibilidade de default ou a perda de interesse nos imóveis, o que não ocorreu nesse caso, por se tratar do Banco do Brasil. A isenção de imposto de renda para pessoa física foi outro atrativo da operação.

A oferta do fundo BB Progressivo II contou com a experiência de grandes parceiros como BB Banco de Investimentos, coordenador-líder; Banco Votorantim; Bradesco BBI; e a assessoria legal do escritório PMKA Advogados. Os títulos do fundo foram adquiridos por 48 mil investidores pessoas físicas, garantindo liquidez no mercado secundário e provocando, na estreia da negociação, em 12 de dezembro, movimentação de aproximadamente R$ 300 milhões em quatro horas de pregão.

Segundo Aguinaldo Barbieri, gerente executivo de mercado de capitais e investimentos do Banco do Brasil, o prazo mínimo inicial dos contratos de locação dos imóveis que compõem a carteira é de dez anos, e a remuneração líquida ofertada aos cotistas, de 8,5% ao ano, é distribuída mensalmente. Essa remuneração provém da receita anual bruta prevista com o aluguel dos imóveis, no valor de R$ 144 milhões.

Paula Archanjo, chefe de securitização do BB Banco de Investimentos, ressalta a complexidade da operação de colocação do BB Progressivo II no mercado, uma vez que o objetivo era atingir o maior número possível de investidores pessoas físicas. Nesse sentido, o fato de o Banco do Brasil operar com fundos imobiliários de forma sistemática e recorrente contribuiu para minimizar as dificuldades na operação.

Edifícios comerciais, shopping centers e hospitais são alguns dos empreendimentos imobiliários em que os FIIs investem. O retorno do capital aplicado advém dos contratos de venda e compra de imóvel, aquisição de direito real de superfície, locações atípicas, dentre outras modalidades, ou da venda das cotas pelo investidor. Os FIIs estão em alta no mercado, sobretudo, por causa do baixo rendimento da poupança. Outras aplicações indexadas à taxa básica de juros da economia também não satisfazem mais, nem mesmo aos mais conservadores. O investidor agressivo, voltado para o mercado de capitais, por sua vez, vê esse tipo de fundo como uma oportunidade de diversificação de aplicações financeiras. É nesse cenário que os FIIs ganham atratividade e passam a receber maior atenção dos investidores institucionais.