Entendimento do STJ simplifica due diligence de imóveis

Seja pela prática de mercado ou por normas de compliance de instituições financeiras, não há como fugir da due diligence (auditoria jurídica) em operações nos mercados financeiro e de capitais que envolvam aquisição ou oneração de bens imóveis (alienação fiduciária e/ou hipoteca). A intenção por …

Captação de recursos/Seletas/Artigo/Edição 16 / 10 de fevereiro de 2016
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Henri Matarasso Filho  (henri.matarasso@navarro.adv.br) é advogado associado de Navarro Advogados.

Henri Matarasso Filho
(henri.matarasso@navarro.adv.br) é advogado associado de Navarro Advogados.

Seja pela prática de mercado ou por normas de compliance de instituições financeiras, não há como fugir da due diligence (auditoria jurídica) em operações nos mercados financeiro e de capitais que envolvam aquisição ou oneração de bens imóveis (alienação fiduciária e/ou hipoteca). A intenção por trás da tradição e da regra é a apuração de riscos relacionados aos imóveis inseridos nos negócios.

Os procedimentos de verificação sempre foram trabalhosos e demorados, mas recentes mudanças de legislação e a pacificação do entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) os simplificam. O principal risco é a caracterização da chamada fraude à execução. Ela pode ser reconhecida, entre outros requisitos, pela existência de processo em curso (em qualquer parte do Brasil) contra o proprietário do imóvel na época da celebração do negócio e pela situação em que a venda ou oneração o deixou insolvente perante os credores. Configurada a fraude, o negócio jurídico (aquisição ou oneração) pode ser considerado ineficaz em relação aos credores do proprietário. A aquisição de um imóvel por um fundo de investimento imobiliário (FII) ou um fundo de investimento em participações (FIP), por exemplo, pode não ser concluída se a fraude à execução for caracterizada — assim, os cotistas serão diretamente afetados. O mesmo vale para operações de dívida que sejam garantidas por imóveis, como as de CCBs, debêntures, securitização de recebíveis, entre outras.

Para mitigar esse risco e verificar a segurança jurídica do negócio é feita a due diligence das aquisições ou onerações de imóveis, com exaustiva pesquisa dos proprietários e de seus antecessores. O trabalho tende a tornar a operação mais custosa e demorada. Além disso, há a insegurança gerada pelo fato de, no Brasil, cada tribunal adotar regras diferentes para a liberação das certidões de distribuição (não há uma central unificada oficial para pesquisa). Imaginemos o tamanho do trabalho de auditoria jurídica quando grandes empresas estão envolvidas. Recentes alterações legislativas (lei 13.097/2015) e pacificação de jurisprudência (pelo STJ) simplificaram as auditorias: excetuados os casos de débitos fiscais e as hipóteses de fraude previstas taxativamente na lei de falência, agora basta a análise da certidão de matrícula do imóvel para se verificar eventual risco.

No STJ, decidiu-se (REsp n. 956.943) que se não há registro de penhora a boa-fé do terceiro é presumida. Apenas situações extremamente peculiares são exceção (como aquisição por preço vil ou por pessoas próximas ao devedor que pudessem ter conhecimento da dívida, por exemplo). O processo foi julgado pela sistemática de recursos repetitivos e, portanto, deve ser seguido por outros juízes e tribunais. No caso da nova lei: segundo o seu artigo 54, “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel”. Ou seja, o que não está na matrícula não é considerado risco ao negócio.

Engana-se o credor que pensa ter ficado desamparado com a edição da lei e a consolidação do entendimento pelo STJ: mediante decisão judicial, ainda pode ser averbada na matrícula do imóvel a existência de processo distribuído; com isso, uma possível execução estará protegida e qualquer ato que torne o proprietário insolvente poderá ser declarado como fraude à execução.

Há detalhes, tanto na nova lei quanto no posicionamento do STJ, que estabelecem exceções às regras. Mas elas não representam trava à desburocratização da due diligence de que tratamos, já que o grande problema estava na necessidade de obtenção de milhares de certidões de distribuidores e na análise de todos os processos que nelas pudessem constar.

Não será do dia para a noite que as auditorias jurídicas serão totalmente modificadas. É inegável, no entanto, que as recentes alterações (na verdade ratificações do que já vinha sendo decidido nos tribunais) irão desburocratizar e tornar mais céleres os procedimentos — e, igualmente importante, dar mais segurança aos negócios.

Colaborou Theotônio Negrão Neto (theotonio.neto@navarro.adv.br), associado ao mesmo escritório




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