Rodrigo Bicalho* (Ilustração: Rodrigo Auada)

Até há pouco tempo, o contato da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com o mercado imobiliário se restringia à regulação das companhias de capital aberto do setor, dos fundos de investimento imobiliário e dos títulos com lastro em créditos imobiliários. Porém, em dezembro de 2013, a autarquia divulgou comunicado ao mercado para alertar que os empreendimentos estruturados como condo-hotéis constituem contrato de investimento coletivo — e, portanto, estão sujeitos a registro de oferta ou a sua dispensa, conforme o caso.

Embora a questão tenha gerado ruidosos debates, prevaleceu o entendimento da CVM. Entretanto, a inexperiência dos empreendedores e operadores hoteleiros com as normas do mercado de capitais e, por outro lado, o pouco conhecimento da dinâmica do mercado imobiliário pela CVM geraram certa desconfiança recíproca, discussões acaloradas e até mesmo suspensões de ofertas.

Com louvável dedicação ao tema e com base nos casos até então analisados, a CVM emitiu, em março de 2015, a Deliberação 734, na qual lançou as normas orientadoras para a superintendência de Registro dispensar de registro as ofertas. Resumidamente, a norma admite a dispensa de registro quando são comercializadas unidades autônomas de valor mínimo de R$ 300 mil ou nas situações em que o adquirente tenha patrimônio superior a R$ 1 milhão. A regra permite também que o registro seja dispensado nos casos dos “condomínios gerais” (sem o regime de incorporação imobiliária) quando o investimento mínimo for de R$ 1 milhão ou o investidor comprovar ter patrimônio superior a R$ 1,5 milhão.

A deliberação criou parâmetros objetivos para o mercado, mas a questão está longe de ser pacificada. Ciente disso, a CVM prepara uma instrução a respeito, que será precedida, como tradicionalmente ocorre, de audiência pública para o recebimento de sugestões do mercado. Para não obstar o desenvolvimento da indústria hoteleira e turística, é importante que essa nova regulamentação leve em conta alguns fatores relevantes, tratados a seguir.

O limite mínimo de R$ 300 mil de investimento não atende à demanda brasileira — afinal, fora de São Paulo e do Rio de Janeiro o tipo de imóvel em questão (um quarto de hotel, com aproximadamente 20 m² de área) tem quase sempre valor menor. Restaria, assim, apenas a aquisição do produto por quem tem mais R$ 1 milhão ou a compra de mais de uma unidade. Ora, o investidor está comprando um imóvel, com incorporação imobiliária, escritura e matrícula registrada em seu nome, tem a proteção da Lei de Condomínio e Incorporações e do Código de Defesa do Consumidor: é muito diferente da compra de uma ação em bolsa, ou de uma cota de fundo de investimento, de forma que não se justifica o limite mínimo de investimento nas vendas de unidades autônomas.

Nos lançamentos ocorridos sem prévia dispensa de registro, a CVM tem determinado que o ofertante, após a formalização da dispensa, permita que os adquirentes antigos optem por se desfazer do investimento. Embora a medida seja correta no que diz respeito a lançamentos anteriores ao comunicado de 2013, seria de mais sensibilidade e bom senso por parte da autarquia abrandar a exigência. Até então, a própria CVM não atuava no sentido de sujeitar o produto à disciplina do mercado de capitais — assim, muitos condo-hotéis foram vendidos, com unidades já escrituradas ou com financiamento bancário contratado. A instabilidade gerada no mercado com a faculdade dada a tais adquirentes para a desistência pode ser verdadeiramente catastrófica na conjuntura atual. Cabe destacar que há precedentes do colegiado da CVM no sentido de que eventual mudança de interpretação pela autoridade não possibilita a aplicação retroativa do novo entendimento.

Por fim, é necessário que os empreendedores e operadores hoteleiros atuem adequadamente no mercado, superando a natural resistência às situações novas, submetendo os empreendimentos à CVM antes de oferta pública e cumprindo as condições estabelecidas após obtida a dispensa. Esse esforço é necessário para o bom funcionamento do mercado e para uma harmoniosa relação com o agente regulador.

*Rodrigo Bicalho (rodrigo.bicalho@bicalhoemollica.com.br) é sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados