Curitiba precisa crescer, e tudo indica que a expansão se dará ao longo do trecho norte da avenida Linha Verde. Mas para isso acontecer, a capital do Paraná, árdua defensora do crescimento ordenado, precisava correr atrás de recursos, e a saída encontrada foi realizar o primeiro leilão de certificados de potencial adicional de construção (Cepac) do estado. A operação, concretizada em 26 de junho de 2012, arrecadou o montante de R$ 28,3 milhões, a maior emissão de Cepac já realizada.

Para quem nunca ouviu falar nos Cepacs, eles são títulos lastreados na outorga onerosa do direito de construir. Ou seja, na maioria das vezes, eles permitem que um prédio seja erguido além do autorizado na Lei de Zoneamento. Os limites são determinados pelo coeficiente básico de cada zona e estão expressos no Plano Diretor.

Os recursos obtidos com a venda dos títulos só podem ser usados nas obras e são contabilizados em conta distinta do caixa da prefeitura. O dinheiro passa a ser atrelado à região em expansão, o que contribui para o desenvolvimento do mercado imobiliário do município. “Isso dá segurança para o investidor”, afirma Bernardo Rothe, gerente executivo da diretoria de mercado de capitais e investimentos do Banco do Brasil.

Quem decide apostar no potencial de valorização imobiliária por meio dos Cepacs, seja pessoa física ou jurídica, pode não só construir além do permitido como vender esse direito com possibilidade de lucro a outro investidor. De olho no potencial da região e no benefício oferecido pelos certificados, um grupo formado pelas empresas Casteval, Maram e Tacla investiu nos Cepacs Linha Verde e pretende erguer na região um dos maiores shopping centers da cidade.

O trecho norte é uma parte do grande projeto urbanístico da cidade de Curitiba denominado Linha Verde. Ele é dividido em três setores com possibilidade de construção adicional diferenciada. O setor sul contempla 1,92 milhão m2 de área adicional de construção, com 80% dela (1.535 mil m2) destinada a habitações e 20% (385 mil m2), a empreendimentos comerciais. O setor central compreende 1,27 milhão m2, dos quais 60% (765 mil m2) serão voltados para residências e 40% (510 mil m2), para edificações corporativas. Já o setor norte, com um total de 1,28 milhão m2 de área adicional de construção, terá 75% (960 mil m2) liberados para residências e 25% (320 mil m2), para imóveis não residenciais.

O processo para emissão do Cepac do trecho norte da Linha Verde de Curitiba durou 18 meses e enfrentou as dificuldades típicas de uma operação ainda pouco conhecida. A primeira emissão, embora tenha registrado um volume recorde, não atingiu o valor esperado. Do volume inicial de 4.830.000 cepacs, foram vendidos no primeiro leilão 141.588 títulos, ao valor de R$ 200,00 — um potencial de 4,47 milhões m2 de área adicional de construção, que contempla 22 bairros. De acordo com Rothe, do BB Banco de Investimentos, é natural que a primeira emissão saia abaixo do esperado, por ainda suscitar riscos e expectativas, além do fato de o empreendimento nem ter saído da prancheta. O saldo remanescente é de 4.688.412 certificados. O banco espera atrair mais investidores nas próximas emissões.

Até o fim de 2012, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registrava apenas quatro ofertas do gênero, incluindo a de Curitiba. As duas primeiras ocorreram em São Paulo. O projeto pioneiro, que o BB Banco de Investimentos classifica como “educativo”, foi o leilão de um lote de certificados para financiar obras ligadas ao metrô da Linha Amarela, na região da Avenida Faria Lima, em 2004.

Apesar de não haver restrição da CVM quanto ao tipo de comprador, os Cepacs despertaram até agora a atenção de investidores qualificados com interesse de construção nas regiões envolvidas. A perspectiva, contudo, é que surjam cada vez mais ofertas, e outros tipos de investidores também sejam atraídos. A estrutura financeira da prefeitura de Curitiba prevê novas emissões em etapas de 4,83 milhões de Cepacs ao longo dos próximos 25 a 30 anos.

Curitiba teve de procurar o BB Banco de Investimentos por se tratar da única instituição autorizada a operar nesse segmento. O leilão dos títulos ocorreu na BM&FBovespa e teve como coordenadores o BB Investimentos e a Secretaria Municipal de Administração (SMAD). A Caixa Econômica Federal foi agente fiscalizador, e o escritório Motta, Fernandes Rocha Advogados prestou a assessoria jurídica.