Ilustração: Rodrigo Auada

A Cyrela Realty Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários obteve, recentemente, aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para distribuir a investidores de varejo R$ 120 milhões em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). A decisão foi tomada pelo colegiado em 16 de agosto, mas publicada apenas no último dia 23. A permissão chamou atenção por causa do lastro: debêntures destinadas ao financiamento de empreendimentos imobiliários da construtora Cyrela. Na avaliação do advogado José Ribeiro, sócio do Vaz, Barreto, Shingaki e Oioli Advogados, o caso é emblemático. Com a decisão, a autarquia consolidou a possibilidade de ofertas de CRIs lastreados em crédito corporativo.

A incerteza em relação ao uso do crédito corporativo persistia desde 2013, quando a CVM vetou uma emissão de CRIs lastreados em debêntures da Rede D’Or. Os recursos seriam usados para compra de terrenos e ampliação de hospitais. Na época, o colegiado da autarquia entendeu que a operação não poderia ir adiante porque “o fluxo de pagamento da operação não estaria relacionado aos imóveis, mas ao fluxo de caixa da devedora, o que não permitiria a caracterização dos recebíveis como sendo de natureza imobiliária”.

“Se fosse hoje, a emissão da Rede D’Or teria chances de ser aprovada”, avalia Ribeiro. Segundo ele, a emissão da Cyrela consolida o entendimento do mercado de que o lastro do CRI pode ter dois formatos. O primeiro é o que tem origem no setor imobiliário, como o decorrente da securitização de recebíveis oriundos da locação de imóveis; o segundo é o lastro que se destina ao setor — caso das debêntures que vão financiar imóveis.

As dúvidas em relação ao tema decorrem da falta de definição de regras. Os CRIs foram criados pela Lei 9.514/1997 e regulados pela CVM em 2004, por meio da Instrução 414. O arcabouço estabelece que esses títulos precisam ter lastro em créditos imobiliários, mas não especifica o que os caracteriza.