A BR Distribuidora, braço da Petrobras na área de distribuição de combustíveis, precisava de uma nova sede, mas não estava disposta a construí-la. O local estava definido: o bairro da Cidade Nova, que passa por um processo de revitalização impulsionado pela instalação da sede da Prefeitura do Rio de Janeiro. A solução para o problema estava no mercado de capitais. A RB Capital emitiu R$ 405 milhões em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e ergueu a casa nova da BR. Os títulos pagarão aos compradores um retorno similar aos NTN-B do Tesouro Federal.

A RB e a BR usaram o modelo chamado built-to-suit, em que investidores e incorporadoras se unem para criar um imóvel sob encomenda para uma empresa que, em contrapartida, assina um contrato de locação de longo prazo. O fluxo de pagamentos do aluguel é o lastro do rendimento dos investidores. No momento, a construção da nova sede na Cidade Nova está sendo finalizada, e a entrega é prevista para abril de 2013.

“Além de contar com isenção do Imposto de Renda, a operação tinha o risco de crédito Petrobras (controladora da BR), cuja classificação é muito boa”, ressalta Frederico Paglia, da RB Capital, coordenadora da operação. O tíquete mínimo para investimento era R$ 300 mil. A empresa também obtém um benefício fiscal ao optar pelo built-to-suit, já que o pagamento do aluguel entra como despesa no balanço e reduz o imposto de renda devido.

O vencimento dos CRIs é esperado para 15 de abril de 2031. A operação envolveu a Pentágono no papel de agente fiduciário; a RB Capital Distribuidora como coordenadora-líder e securitizadora; e a Synthesis Empreendimentos, como primeiro fiador. A publicação do anúncio de encerramento ocorreu em 9 de novembro, e a remuneração oferecida aos investidores corresponde a IPCA 5,0769% ao ano após a entrega do imóvel.

A Confidere ficou responsável por construir o empreendimento, que será alugado por 18 anos e sete meses à BR Distribuidora. O contrato também estabelece que a estatal tem o direito de adquirir o imóvel por 80% do valor da avaliação da propriedade. Como a construção não está pronta, foram incluídas cláusulas em relação a eventuais atrasos. Uma delas contempla a permissão para que a amortização devida aos investidores comece apenas com a entrega do empreendimento.

Para Paglia, a demanda dos CRIs ainda está atrelada aos investidores domésticos, com destaque para os clientes de private banking (correntistas que possuem mais de R$ 1 milhão em recursos). Para os investidores externos, observa, a baixa liquidez no mercado secundário ainda é um obstáculo.

Com o cenário de estabilidade macroeconômica, redução das taxas de juro e demanda em alta no setor de construção civil, os instrumentos alternativos de crédito para imóveis, como os CRIs, ganham força. A expansão ocorre na esteira do crescimento do financiamento imobiliário, que, depois de anos estagnado na casa dos 3% do PIB, chegou a 6% em 2012. No ano passado, a emissão de CRIs atingiu R$ 10 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

O volume poderá ser ampliado com a possibilidade de os papéis serem usados para financiar investimentos em infraestrutura, setor que provavelmente chegará a receber mais de R$ 1 trilhão em recursos nessa década, conforme estimativas da Associação Brasileira de Tecnologia para Equipamentos e Manutenção (Sobratema).