O primeiro certificado de recebível imobiliário (CRI) com possibilidade de ser convertido em participação direta no imóvel financiado encerrou sua oferta em março. E uma segunda operação, também conversível, está sendo estruturada. Ambas usam a Instrução 476, que prevê a realização de ofertas públicas com esforços restritos de venda. O alvo das emissões são os investidores pouco afeitos a correr o risco da incorporação imobiliária desde o início do empreendimento, mas interessados em ter uma fatia do imóvel pronto.

Nesse tipo de emissão, o tomador obtém os recursos necessários para a construção ou expansão de um imóvel e dá ao investidor um prêmio na conversão dos papéis. O investidor, por sua vez, entra no negócio em um estágio inicial, mas sem correr os riscos da obra e com a possibilidade de converter os certificados em participação direta caso o negócio, quando concluído, se mostre atraente. “Isso nos permite trazer investidores interessados no resultado do empreendimento, mas avessos ao risco do desenvolvimento da obra”, explica Juliano Cornacchia, sócio do PMKA, escritório responsável pelas operações.

O primeiro CRI conversível teve como beneficiário o Goiabeiras Shopping Center, de Cuiabá (MT), e como financiador o fundo imobiliário Brasil Shopping, do Credit Suisse Hedging–Griffo. A intermediação foi feita pela Gaia Securitizadora. O fundo tinha interesse em adquirir uma participação no shopping, porém o negócio esbarrava na área bruta locável (ABL) do empreendimento, que era inferior ao mínimo exigido pela política de investimento do fundo. A solução foi a estruturação de um CRI conversível lastreado no contrato de financiamento da construção. Assim, a aquisição da participação só ocorrerá no momento da conversão, quando o shopping já terá alcançado a área bruta locável exigida.